la mediazione nella storia

Partendo da un'analisi radicale, se è vero che nei rapporti umani l'intervento di un terzo disinteressato ed imparziale riesce spesso ad ammorbidire i contrasti favorendone la distensione, si può pensare che la figura del mediatore sia esistita dai tempi più antichi. L'intermediario si è visto attribuire nelle varie epoche diverse qualifiche: "internuncius, intercessor, philantropus, conciliator, medius e mediator".

I mercanti si sono sempre avvalsi dei preziosi consigli di un terzo competente e neutrale. Addirittura nel campo politico e sociale la figura del mediatore si viene a confondere con quella dell'arbitro conquistandosi una aureola di saggezza e la gratitudine di molti. Due elementi si possono comunque ritenere costanti nel tempo: l'indubbia utilità della funzione di intermediazione e purtroppo, in particolare in Italia, la diffusa riluttanza a remunerarla adeguatamente.

Oggi gli operatori nel ramo della mediazione debbono cercare di raggiungere la massima professionalità e preparazione: conoscendo le leggi, le procedure contrattuali, nozioni finanziarie, tecniche e amministrative; con fine di ottenere sempre maggiori successi e credibilità.

Nel lavoro dell'intermediario è da ritenersi squalificante l'intervento di presone non preparate, spinte dal solo desiderio di un facile lucro; tali persone sono definite come "sensali" o con il termine spregiativo di "intromettitori".

Già Cavour dal 1860 auspicava che tutti gli atti di mediazione fossero svolti per il tramite di mediatori professionisti preparati da un punto di vista tecnico e legale, ma un esclusivo esercizio della mediazione fu allora ritenuto un'utopia poichè è insita nella natura umana l'arte dell'arrangiarsi e dell'arrotondare, tipico dei sensali o intromettitori.

E' preciso intendimento della FIMI, far sì che tutti i suoi associati si differenzino da qualsiasi tipologia di concorrenza, offrendo realmente un servizio sempre più valido e specializzato: la mediazione è da noi intesa come lavoro a tempo pieno e quindi professione e non come un'attività saltuaria o come secondo lavoro o part time.

Un primo ordinamento e assetto giuridico per quanto concerne la mediazione fu dato fin dal 1913 e, almeno nelle sue linee generali, tale ordinamento rimane, purtroppo, ancora oggi valido. La mediazione è regolata quindi dal Codice Civile e in particolar modo dal libro quarto "Delle obbligazioni", titolo 3, capo 11 (specificatamente dall'art. 1754 all'art. 1765). Altre norme fondamentali sono reperibili nello stesso Codice Civile e leggi speciali.

Successivamente con la Legge n. 39 del 1989 i legislatori hanno apportato un'importante modifica alla precedente legge ovvero, mentre prima era prevista anche la figura del mediatore occasionale, adesso non è più possibile esercitare la professione dell'agente immobiliare senza aver superato un esame che abiliti a tale attività. Ha inoltre istituito un ruolo a parte per le società di mediazione.

Per contro, ha introdotto la possibilità di ottenere l'abilitazione all'attività, senza sostenere esami a coloro i quali fossero in possesso di determinati titoli di studio. Questo ha creato sicuramente molti agenti immobiliari impreparati che sono andati a turbare un mercato, già di per sè molto difficile.

Ma facciamo un passo indietro: l'art. 1754 C.C. sancisce: "E' mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare, senza essere legato a ciascuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza."

E' di tutta evidenza (a prescindere da fantasiose, per non dire strumentali, interpretazioni di taluni) che i collaboratori dell'impresa di mediazione o del mediatore che non facciano in prima persona ciò che è precisamente sancito dal C.C., non possono in nessun caso essere considerati mediatori.

Tanto è vero che ci sono state, negli anni, molte sentenze a favore di agenzie immobiliari i cui clienti non intendevano pagare la mediazione, adducendo l'arbitraria motivazione che quest'ultima non fosse dovuta, semplicemente perchè l'incaricato dell'agenzia non aveva l'abilitazione di agente immobiliare.

I collaboratori delle imprese di mediazione non hanno altro che il compito di mettere in azione un complesso sistema che coinvolge più persone (colleghi, impiegate, centraliniste, dirigenti) dell'impresa di mediazione al solo ed unico scopo di fornire un miglior servizio al cliente. La conclusione dell'affare (ex art. 1754 C.C.) è data unicamente alle persone che abbiano la regolare abilitazione a svolgere tale attività.

In particolare, i collaboratori che svolgano l'attività di acquisizione di nuovi clienti (proprietari di immobili), mettono semplicemente in relazione il potenziale cliente con l'impresa immobiliare.

Ci sembra logico supporre che l'essenza stessa dell'attività di quest'ultimi non possa altro che risultare imparziale e non legata da particolari interessi personali: questo significa riuscire a stabilire un onesto e reale prezzo di mercato dell'immobile visurato. E' importante risultare chiari e leali e riportare le richieste spropositate verso i giusti valori, mai essere servili ed allettare i clienti verso prezzi di richiesta irrealizzabili: ricordiamoci sempre il diritto alla mediazione sorge alla conclusione dell'affare e non alla stipulazione del contratto di mediazione.

A proposito della misura della provvigione, è necessario che il cliente sia chiaramente edotto sul fatto che non esistono tariffe o tariffari, ma l'entità della provvigione viene stabilita dalla pattuizione fra le parti.

Per finire la FIMI si farà promotrice presso le Autorità competenti affinchè venga migliorata e ampliata la legge 39/1989, in particolare affinchè venga sancito un preciso "modus operandi" che riesca a condurre su precisi canoni "la mediazione immobiliare". Prendiamo, ad esempio, la forma: dovrebbe essere obbligatorio incaricare in forma scritta il mediatore di reperire un acquirente per un immobile, in quanto il C.C. prevede che qualunque atto inerente la compravendita di un immobile deve essere in forma scritta. Nessun atto o pattuizione verbali hanno valore o possono essere opposte nei confronti dei contraenti. Lo spirito della legge è chiaro e si può riassumere nel famoso detto latino: "Verba volant, scripta manent!", non si possono lasciare alla memoria pattuizioni così importanti come quelle riguardanti la compravendita di un immobile; perchè quindi permettere che l'agente immobiliare inizi e concluda una trattativa su basi completamente verbali! Ciò facendo si rischia non solo di creare una quantità di equivoci, ma si dà la possibilità, agli operatori disonesti, di trarre vantaggi economici da giochi di parole posti ad arte per ingannare l'altrui buona fede.

Alla FIMI sembra quindi indispensabile che:

• venga per legge sancito un preciso "modus operandi" al quale l'intermediario dovrà obbligatoriamente attenersi , indicante le modalità con le quali attivare una conclusione di una compravendita.
• Imporre che i proprietari consegnino all'intermediario prima della vendita la documentazione di rito necessaria al trasferimento del bene da lui intermediato. Questo per evitare possibili problemi al potenziale acquirente, che ha il diritto di esaminare l'esatta conformità urbanistica e ipotecaria dell'immobile che si sta apprestando ad acquistare.
• Riallacciandosi a quanto sopra l'intermediario, in base all'art. 1759 del C.C. deve solamente comunicare alle parti ciò che per sua conoscenza potrebbe influire negativamente sulla conclusione dell'affare. Va da sè che questo ingenera unicamente confusione. Dovrebbe essere quindi sancito per legge quali sono gli obblighi esatti dell' intermediario in modo che l'utente possa capire dove inizia e finisce la responsabilità dell'intermediario e quali garanzie si possano realmente chiedere a quest'ultimo.
• L'intermediario a nostro avviso non dovrebbe ricevere somme di denaro dal potenziale acquirente, limitandosi solamente a trasmettere al proprietario una proposta d'acquisto scritta da parte dell'acquirente corredata da un assegno intrasferibilmente intestato al proprietario. Infatti sfruttando l'ignoranza e la buona fede della gente, troppo spesso l'intermediario disonesto si è appropriato di forti somme di denaro ingenerando una spirale di scetticismo sull'operato degli intermediari immobiliari.