la responsabilità del mediatore

Il Codice civile dedica espressamente un solo articolo (il n° 1759) alla responsabilità del mediatore, stabilendo che: "Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso" (il secondo comma non ci interessa).

Si tratta di una norma piuttosto limitativa: l'obbligo di comunicazione riguarda solo le circostanze note, ma non ci dice se e fino a che punto il mediatore debba rendersi parte diligente per venire a conoscenza di tutte le "circostanze relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare".

Insomma, stando alla lettera dell'art. 1759 C.c., il mediatore deve dire ciò che sa, ma non sembra tenuto a muovere un dito per saperne di più!

All'atto pratico, il mediatore informato dalla parte interessata alla vendita dell'esistenza di un'ipoteca e di un problema urbanistico o di arretrati condominiali, non dovrà sottacere quanto sa alla parte interessata all'acquisto e, men che mai, rendersi in qualche modo "complice" del venditore non corretto che intendesse trarre in inganno l'acquirente. In questa prospettiva l'art. 1759 C.c. si adatta all'idea tradizionale del mediatore terzo e imparziale "trait d'union" tra le parti... e nulla di più!

In questo senso per decenni la norma è stata interpretata anche dalla Corte di Cassazione (vedi ad esempio Cass. nè 1164 del 1965; Cass. nè 2277 del 1984 e più di recente, Cass. n° 5938 del 1993 e Cass. n° 1102 del 1996), che ha escluso l'obbligo del mediatore di attivarsi per acquisire certe notizie relative alla valutazione e sicurezza dell'affare. Chiunque può accorgersi di quanto tale norma sia oggi "datata": nata in un contesto storico ben diverso da quello attuale, è ormai inadeguata sia alla esigenza del pubblico, sia ai profondi cambiamenti che hanno interessato la figura del mediatore e le modalità di esercizio dell'attività di intermediazione. Ai nostri giorni chi si rivolge ad un'agenzia immobiliare ha diritto di aspettarsi un servizio assai più articolato ed efficiente della semplice messa in contatto con l'altra parte.

D'altro canto, con l'entrata in vigore della Legge 39/89, il mediatore ha acquisito una sua precisa identità e dignità professionale: solo il mediatore o l'impresa di mediazione regolarmente iscritti al Ruolo istituito da tale legge, possono esercitare l'attività di intermediazione immobiliare (e pretendere il riconoscimento della provvigione) e solo chi offre comprovati dati di serietà e preparazione professionale può ottenere l'iscrizione al Ruolo!

Da ultimo, si osserva che l'attività di intermediazione immobiliare è sempre più spesso esercitata (come la L. 39/89 opportunamente consente che avvenga) da strutture organizzate, vere e proprie imprese di intermediazione, potenzialmente in grado di offrire al cliente un servizio a più largo raggio (basti pensare, ad esempio, ai vantaggi che possono derivare dal collegamento ad una "rete" e ad una "banca dati" ove siano memorizzati moltissimi immobili). Di fronte a tutti questi cambiamenti, dunque, l'art. 1759 C.c. è davvero inadeguato e restrittivo.

In attesa di un auspicabile intervento legislativo che, nel disciplinare il "modus operandi" del mediatore, ne definisce meglio compiti e responsabilità, è possibile rileggere in una prospettiva aggiornata l'art. 1759 C.c., valorizzando al massimo le possibilità implicite nella norma: il che significa sottolineare la professionalità del mediatore ed affermare che per "circostanze a lui note" si devono intendere anche quelle da lui conoscibili usando la diligenza e la capacità che sono proprie della sua qualifica professionale. In altre parole: il mediatore deve comunicare alle parti (ed è responsabile delle conseguenze derivanti dalla mancata comunicazione) non solo quello che sa per averlo passivamente recepito, ma anche ciò che dovrebbe sapere attivandosi per la ricerca e la verifica di certe notizie.

Per fare un esempio pratico: se il mediatore viene incaricato di promuovere la vendita di un immobile che presenti segni di recenti ed importanti interventi edilizi, dovrà attivarsi, chiedere notizie e chiarimenti sulla regolarità urbanistica e, se possibile, verificare l'esattezza dei dati forniti dalla parte interessata alla vendita. In questa direzione si è mossa anche la giurisprudenza della Cassazione, che di recente (sentenza n° 4791 del 17.5.99) ha testualmente affermato che "l'obbligo di informazione gravante sul mediatore va commisurato alla normale diligenza alla quale è tenuto a conformarsi nell'adempimento della sua prestazione il mediatore di media capacità, e pertanto deve ritenersi che l'obbligo di informazione deve riguardare non solo le circostanze note, ma tutte le circostanze la cui conoscenza, in relazione all'ambito territoriale nel quale opera il mediatore, al settore nel quale svolge la sua attività e ad ogni altro ulteriore utile parametro, sia acquisibile da parte di un mediatore dotato di media capacità professionale con l'uso della normale diligenza."

Cosa significa tutto ciò all'atto pratico? Forse che il mediatore dovrà, per ogni immobile della cui vendita si occupa, svolgere controlli presso la Conservatoria per verificare se e quali gravami (ipoteche o altro) vi siano, ovvero presso i competenti Uffici per accertare la regolarità urbanistica dell'immobile stesso?

In astratto, questa sarebbe senz'altro la soluzione ideale e quella che meglio risponderebbe alle esigenze di sicurezza di chi sia interessato all'acquisto di un immobile.

Se non che, l'ideale si scontra purtroppo con la dura realtà: eseguire tutti questi accertamenti avrebbe un costo rilevante, che il mediatore dovrebbe accollarsi senza garanzia alcuna di poterlo recuperare.

Per di più, la complessità delle norme vigenti e dei casi della vita, fa sì che talvolta la stessa professionalità del mediatore sia insufficiente per risolvere questioni tecniche alquanto ingarbugliate.

Di tutto ciò si è perfettamente resa conto la stessa Cassazione nella citata sentenza n. 4791 del 1999, la dove ha escluso che nell'obbligo di diligenza del mediatore rientri, in mancanza di un particolare incarico del cliente, lo svolgimento "spontaneo" di controlli ed indagini di tipo tecnico-giuridico, concludendo che nel caso della vendita immobiliare "non grava sul mediatore l'obbligo di svolgere di sua iniziativa accertamenti di tipo tecnico-giuridico sulla libertà dell'immobile, mediante le cosiddette "visure catastali ed ipotecarie", nè, a maggior ragione, l'obbligo di svolgere indagini sulla rispondenza a verità delle dichiarazioni sulla libertà dell'immobile rese dal venditore, poichè di queste si assume la responsabilità il solo dichiarante, mentre la controparte può sottoporle a verifica sino al momento della conclusione del contratto ed il notaio rogante è tenuto a controllarle".

Allora che consiglio dare a chi voglia avere il massimo possibile della sicurezza già nelle fasi iniziali e in sede di compromesso? Rivolgersi a quelle agenzie immobiliari che, per capacità professionali, organizzazione e presenza sul territorio, siano in grado, ove richiesto espressamente, di svolgere le indagini del caso e, quantomeno, di segnalare la necessità ed opportunità di un eventuale approfondimento da affidarsi a un professionista specializzato. Se poi tutto ciò avrà un maggior costo in termini di una più elevata percentuale della provvigione, rifletta il cliente se tale maggior costo non sia abbondantemente giustificato dalla assai maggior sicurezza di cui potrà in cambio godere.