Acquistare casa a Firenze, come scegliere il miglior immobile in vendita

Il mercato immobiliare: la situazione in Italia e a Firenze

Il mercato immobiliare italiano è uno dei più interessanti da analizzare nel suo andamento negli ultimi anni, soprattutto in riferimento alle grandi città e alle città d'arte, sempre più oggetto delle attenzioni da parte degli investitori stranieri.
In particolar modo, infatti, si nota che nell'ultimo anno (Luglio 2015-Luglio 2016) il prezzo medio degli immobili al metro quadro è calato di oltre 2 punti percentuali, 2.11% per l'esattezza, per quanto concerne gli stabili in vendita. 
Si tratta di una riduzione considerevole se si valuta il fatto che è avvenuta nell'arco di soli 12 mesi: questo è un vantaggio notevole per chiunque stia valutando l'ipotesi di acquistare casa in Italia, investendo un capitale nel mercato immobiliare.
I motivi di tale andamento, che si presume continuerà senza inversioni ancora per un po' di tempo, sono da ricercare nell'aumento dell'offerta a fronte di una riduzione della domanda. Entrambe le parti sono influenzate da fattispecie ricadenti nell'ambito della macro economia: per acquistare casa è necessario avere un comodo accesso al credito e avere un determinato potere d'acquisto che, attualmente, in Italia è in diminuzione. La crisi economica sta facendo sentire i suoi effetti con qualche anno di ritardo, com'era preventivabile, e questo spinge i proprietari immobiliari a rivolgersi al mercato per trovare acquirenti pronti a investire: le tasse sulle seconde case e gli oneri immobiliari sono i primi fattori che portano i proprietari a vendere le loro case. Tuttavia, si crea sul mercato una situazione in cui, alle case già presenti da tempo e rimaste invendute si sommano quelle appena proposte per la vendita, il che crea una saturazione del mercato immobiliare che spinge i prezzi verso il basso, perché la domanda è nettamente inferiore rispetto all'offerta.
Si sta verificando la situazione diametralmente opposta rispetto a qualche anno fa, quando i prezzi volarono alle stelle: l'Italia è stata "vittima" di una bolla immobiliare, di dimensioni contenute rispetto ad altre realtà europee che, però, una volta scoppiata, ha riversato i suoi effetti sul mercato

Se questo è il quadro generale italiano, il mercato immobiliare di Firenze mostra alcune differenze rispetto a quello generale. Nel capoluogo toscano, infatti, l'andamento dei prezzi può considerarsi pressoché stabile, con una riduzione su base annua (Luglio 2015-Luglio 2016) stimata allo 0,15%. Perché questa profonda differenza? Per analizzare il mercato di una singola città è importante prendere in considerazione le sue caratteristiche peculiari e la sua caratterizzazione nell'ambito immobiliare. Firenze, infatti, è un'importante città d'arte, una delle più belle, ammirate e conosciute del mondo: un appartamento a Firenze è una proprietà ambita per gli italiani e per gli investitori stranieri e proprio quest'interesse fa in modo che i prezzi delle case siano pressoché stabili.
Infatti, chi è proprietario di un immobile a Firenze, soprattutto nel centro e nella zona storica della città, difficilmente vuole liberarsene e, se lo fa, punta ad avere un guadagno considerevole della vendita. Allo stesso tempo, chi desidera acquistare una casa a Firenze sa perfettamente che deve preventivare una spesa maggiore rispetto ad altre città e che la sua ricerca può protrarsi per un tempo più lungo.
Nei fatti, quindi, nella città del Sommo Poeta, la domanda continua a essere nettamente superiore rispetto all'offerta e questo genera una situazione di invariabilità del mercato, anche se le buone offerte immobiliari a Firenze non mancano e, quando vengono individuate, bisogna approfittarne.
Un appartamento a Firenze, infatti, può rivelarsi un eccellente investimento se sfruttato nella maniera più corretta, sfruttando le svariate possibilità che questa città offre. Il capoluogo fiorentino ha un'elevatissima vocazione turistica, è un fiorente centro economico per le eccellenze del Made in Italy, è una delle città in cui è più alta la qualità della vita. 
Per acquistare una casa a Firenze occorre molta pazienza, occorre saper aspettare il momento giusto, è importante vagliare attentamente tutte le possibilità e, soprattutto, avere sempre uno sguardo sulle proposte del mercato: basta un attimo di distrazione per perdere una splendida occasione perché, mediamente, le case giacciono nel mercato immobiliare di Firenze per un tempo inferiore rispetto al resto del Paese. Quello della città toscana è un mercato molto mobile, con continui ricambi, che generano un flusso ininterrotto. La vendita a Firenze, da parte dei proprietari immobiliari, è più semplice rispetto ad altre città italiane ed è anche per questo che gli occhi di molti investitori sono spesso puntati sulle proprietà più prestigiose di Firenze e sulle case storiche, anche su quelle che necessitano di corposi interventi di ristrutturazione e di riqualificazione.


Come scegliere il miglior immobile in vendita a Firenze

Il mercato immobiliare di Firenze, in ogni caso, ha proposte per tutti i gusti e per (quasi) tutte le tasche. Secondo un principio generale valido in tutte le grandi città, il prezzo al metro quadro per l'acquisto di un appartamento a Firenze sale man manco che ci si avvicina alla zona centrale e ai quartieri più rinomati e culturalmente/artisticamente più interessanti. 
Firenze è una città d'arte straordinaria, ricchissima di elementi di pregio e di monumenti. Il centro storico, propriamente detto, della città di Firenze è identificabile nelle strade che si trovano all'interno dei tracciati delle mura medioevali fiorentine, oramai scomparse. É qui che si trovano alcuni dei monumenti e degli edifici più rilevanti per la città, come Palazzo Vecchio, la Galleria degli Uffici, la Cattedrale di Santa Maria del Fiore, Palazzo Pitti e il Ponte Vecchio. Occupa una zona a cavallo del fiume Arno ed è piuttosto estesa: acquistare un appartamento a Firenze in questa zona può rivelarsi parecchio dispendioso ma si tratta di un investimento di grande importanza e potenzialità, che apre le porte a numerose possibilità imprenditoriali e non solo.
Al di fuori del recinto del centro storico, però, si trovano ulteriori monumenti di Firenze, non meno importanti, come la Fortezza da Basso o la Cattedrale di Santa Maria Novella, per citarne due tra i più noti. La bellezza e gli spunti di interesse, che pullulano anche al di fuori della zona storica, incidono notevolmente sul prezzo degli immobili di Firenze e anche nella sua periferia, il prezzo è sensibilmente più elevato rispetto ad altre realtà italiane.
Come scegliere il miglior immobile in vendita a Firenze? Non esiste una regola precisa, la ricerca e l'individuazione devono essere svolte sulla base dell'interesse specifico che spinge un acquirente a effettuare un investimento immobiliare a Firenze. 

Un immobile a Firenze può essere acquistato per svariati motivi:
- prima casa
- seconda casa 
- sede di rappresentanza
- investimento immobiliare
- progetti ricettivi
Queste sono le principali motivazioni che spingono le persone a guardare verso il mercato immobiliare di Firenze. Ovviamente, in base alla motivazione, ci sono diverse necessità e diversi parametri che l'investitore guarda con maggiore attenzione per effettuare un acquisto che sia in linea con le sue esigenze. 
Chi desidera trasferirsi in pianta stabile a Firenze è più facile che opti per una soluzione di compromesso, rivolgendo le sue attenzioni verso i quartieri più esterni della città, rispetto a chi, invece, desidera effettuare un acquisto per motivi di rappresentanza o per realizzare un progetto ricettivo. 
Scendendo più nello specifico delle varie tipologie di acquisto che possono essere compiute a Firenze, infatti, bisogna analizzare attentamente le potenzialità di una città come questa sotto diversi punti di vista.
Firenze è una città che esercita il suo fascino grazie alla sua bellezza senza tempo, tanto che l'UNESCO ha inserito la maggior parte dei suoi monumenti tra i Beni Patrimonio dell'Umanità. Questo, inevitabilmente, attira in città centinaia di migliaia di persone desiderose di immergersi nella sua cultura secolare, di apprezzare la bellezza e la straordinarietà di una città che non ha eguali nel mondo. I suoi musei sono tra i più visitati del mondo, il David di Donatello è una delle sculture più conosciute e il Ponte Vecchio sull'Arno è una delle fotografie più ricorrenti negli album delle vacanze Made in Italy. A fronte di tutto questo, quindi, a Firenze c'è un'elevata domanda per quanto riguarda l'ospitalità ricettiva ma c'è anche una forte domanda per immobili di rappresentanza, appartamenti a Firenze di pregio, da utilizzare come location per incontri e per meeting su diversi livelli.
Particolarmente interessante, in una città come questa, è anche l'investimento fine a se stesso: la speculazione immobiliare a Firenze è particolarmente diffusa soprattutto per i palazzi più antichi, con un valore storico oltre che simbolico. Chi ha un capitale da investire e desidera effettuare un acquisto sicuro, può rivolgersi al mercato immobiliare di Firenze dove si trovano innumerevoli soluzioni. Gli immobili più ambiti sono quello che richiedono qualche intervento di manutenzione perché, sfruttando la riqualificazione estetica e storica e il valore con trend crescente degli immobili a Firenze, è facile tornare sul mercato qualche anno dopo con lo stesso immobile, vendendolo a un prezzo superiore rispetto a quello d'acquisto, ottenendo un guadagno netto interessante.
Tra le strade del centro storico si trovano tantissime soluzioni adeguate ad assolvere queste necessità: in molti casi si tratta di immobili a Firenze accuratamente restaurati e riportati agli antichi splendori mentre, in altri casi, spetta all'acquirente l'onere di procedere con i lavori di ristrutturazione e di restauro, non dimenticando mai che in questa città la maggior parte degli immobili sono sotto lo stretto vincolo della sopraintendenza e che le ristrutturazioni devono essere effettuate con la supervisione del comune e degli esperti. Tuttavia, in questo caso, si può godere dell'indubbio vantaggio di modificare, entro determinati limiti, l'immobile a proprio piacimento.


Le potenzialità ricettive di un immobile a Firenze

Acquistare un appartamento a Firenze per convertirlo in struttura ricettiva d'elite: sono tantissime le persone che decidono di investire in questo senso i loro capitali nella città fiorentina.
Sfruttando l'enorme potenzialità e vocazione turistica di Firenze, infatti, è possibile far fruttare sostanzialmente il proprio investimento, con tempi di rientro relativamente brevi. 
Ovviamente, investire nel ricettivo a Firenze significa preventivare una spesa sostanziosa, perché un immobile da destinare alla conversione in questo senso deve necessariamente trovarsi in una zona di altissimo interesse della città, possibilmente nel suo centro storico o, comunque, in zone di pregio. Si può trattare di un immobile panoramico oppure di un appartamento a Firenze molto caratteristico ma, in ogni caso, deve avere delle peculiarità immediatamente recepibili affinché si distingua dal resto delle strutture ricettive locali.
Negli ultimi anni si è assistito a un boom del mercato immobiliare di Firenze proprio per l'ingente quantità di capitali che sono stati portati in città da investitori esteri, pronti ad acquistare le residenze storiche del capoluogo a suon di milioni di euro che, i proprietari, difficilmente possono rifiutare.
Tutto questo è reso possibile dall'evoluzione del mercato ricettivo su scala globale, dove ai classici hotel si affiancano sempre più spesso delle strutture di più piccole dimensioni, inquadrabili nella categoria delle guest-house, degli affittacamere o dei b&b. A Firenze, queste strutture sono solitamente extra-lusso, arredate e proposte in una veste incantevole, mantenendo inalterato l'antico fascino della'immobile. Lavorando in piena sinergia con le autorità preposte per la tutela storica e architettonica cittadina, i proprietari immobiliari a Firenze possono realizzare splendide strutture ricettive capaci di attirare l'interesse dei tantissimi turisti che quotidianamente arrivano in città.

Convertire un immobile residenziale a Firenze in una struttura ricettiva di tipo bed&breakfast, in Italia, è più semplice di quanto non si possa pensare. Secondo l'attuale legge sul lavoro, infatti, l'attività ricettiva così inquadrata non può essere considerata un lavoro a tutti gli effetti e, pertanto, non è necessario registrare l'attività alla Camera di Commercio e non si richiede il possesso di Partita IVA. Gli unici paletti che vengono imposti riguardano la durata dell'attività, che non può essere i 3 mesi nell'arco di un anno (continuativi e non) e il numero di stanze che possono essere messe a disposizione degli ospiti, che possono essere al massimo tre per un totale di 6 posti letti complessivi. 
Gli appartamenti a Firenze si prestano perfettamente a questa inquadratura strutturale e sono tanti coloro che decidono di acquistare casa a Firenze, indicandola come residenza primaria, destinando le stanze eccedenti ai fabbisogni personali all'ospitalità ricettiva. L'investimento immobiliare visto in quest'ottica ha i suoi evidenti vantaggi economici e non comporta nessuna spesa supplementare.
Se, però, si vuole avviare un'attività ricettiva continuativa, in un appartamento di Firenze così come nel resto del Paese, offrendo agli ospiti un numero maggiore di camere, bisogna avviare un'attività commerciale vera e propria, con iscrizione alla Camera di Commercio e apertura di una Partita IVA. Senza dubbio, in questo caso, si possono avere maggiori costi di gestione e di avviamento, che si devono sommare a quelli di acquisto e di eventuale riqualificazione dell'immobile, ma ci sono anche maggiori possibilità di guadagno e, quindi, di rientro nell'investimento iniziale, con la consapevolezza di avere tra le mani un potenziale enorme per lo sviluppo di un'attività ricettiva di grandissimo valore. 
Nelle potenzialità ricettive di un appartamento a Firenze possono essere inclusi anche gli affitti per un breve periodo: per gli affitti, Firenze, è una delle città maggiormente richieste anche solo per brevi permanenze. Grazie allo sviluppo di una rete online di proprietari che propongono in affitto i loro appartamenti per un mese massimo, anche se questa non rientra propriamente tra le attività ricettive può essere considerata un'ottima strada per far fruttare al meglio un investimento immobiliare a Firenze. 


Le nuove formule di acquisto casa

Per acquistare casa a Firenze e in tutto il Paese è possibile sfruttare le nuove formule di acquisizione introdotte recentemente, che hanno lo scopo di agevolare l'accesso al credito e di facilitare la procedure di acquisto rispetto al passato.
Una delle formule d'acquisto più apprezzate negli ultimi anni è la cosiddetta rent-to-buy: cosa significa? Non è da confondere con la modalità di affitto con riscatto ed è un contratto di locazione che viene stipulato contestualmente a un contratto di opzione e a un preliminare d'acquisto. La locazione ha solitamente una durata compresa tra i 2 e i 5 anni, al termine dei quali l'inquilino può scegliere di far valere la sua opzione acquistando l'immobile secondo i prezzi e le modalità concordate in fase contrattuale. Nella sostanza, il prezzo d'acquisto dell'immobile è pari al prezzo di vendita iniziale, al netto del totale degli affitti versati dall'inquilino durante il contratto di locazione dell'appartamento. 
Facendo un rapido esempio, se un immobile viene proposto a 200.000 euro sul mercato e viene stipulato un contratto di rent-to-buy quinquennale, in cui l'inquilino si impegna a versare un affitto mensile di 1500 euro, il prezzo finale della medesima casa viene calcolato estrapolando dalla locazione la parte destinata all'acconto prezzo. Ipotizzando che il canone d'affitto propriamente inteso sia di 300 euro (canone agevolato) e 1.200 euro siano d'acconto prezzo, il prezzo finale dell'immobile è di 128.000 euro (200.000 - 1200x60).
Il canone d'affitto nella formula rent-to-buy subisce in incremento parametrico di 1,5 volte rispetto al valore di mercato per appartamenti similari, entro una soglia del 33% calcolata nel rapporto tra il canone e il reddito netto del nucleo familiare. 
Questo genere di contratto è tra i preferiti delle coppie giovani che, pur avendo un entrata mensile, non dispongono dell'acconto necessario per avviare le pratiche d'acqusto: nei fatti, l'acconto viene dilazionato sotto forma di contratto di locazione, con la possibilità per l'inquilino di iniziare già ad abitare nella sua futura abitazione.
L'affitto con riscatto a cui si è accennato sopra, invece, presenta delle sostanziali differenze sia dal punto di vista concettuale che contrattuale rispetto alla formula rent-to-buy. 
L'affitto con riscatto è presente da ormai tantissimi anni nel mercato immobiliare italiano e prevede tempistiche di locazione ben più lunghe rispetto a un contratto di rent-to-buy e, in questo caso, nella maggior parte dei casi l'intero ammontare del canone di locazione viene considerato come acconto prezzo da scalare dal prezzo di vendita. A un occhio esterno non esperto le due modalità possono sembrare pressoché simili ma in ambito immobiliare ci sono profonde differenze di forma.

La Legge di Stabilità 2016, inoltre, ha introdotto anche per il mercato immobiliare la possibilità di leasing. Alla stregua della formula già impiegata da tempo in ambito mobiliare (specialmente per autovetture, velivoli e natanti), con la formula del leasing l'immobile viene acquistato dalla banca o dalla società immobiliare che diventa l'effettivo proprietario e ne concede il godimento dietro il pagamento di un canone mensile maggiorato, che supera quello medio del mercato di riferimento. La durata minima di un contratto di leasing è di 8 anni e al termine il beneficiario è tenuto al pagamento di una maxi rata finale. Se, in apparenza, può sembrare un contratto di locazione atipico, in realtà così non è, perché al termine del contratto di leasing, il beneficiario può scegliere di riscattare l'immobile, versando all'istituto di credito la parte residua del valore dell'immobile. Parte del leasing, infatti, viene utilizzato come sconto prezzo e, se il titolare del contratto decide di procedere all'acquisto, la parte residua è completamente finanziabile. 
Questo è un sistema che sta trovando ampio margine di utilizzo tra gli acquirenti di immobili di pregio: tornando al mercato immobiliare di Firenze, quindi, sotto certi aspetti il leasing può rappresentare la miglior strada percorribile da chi ha intenzione di diventare proprietario di un immobile di pregio nel centro storico ma, per motivi vari, non ha intenzione di aprire nell'immediato un mutuo per l'acquisto.


Il mutuo prima casa

Il mercato immobiliare, però, non è fatto esclusivamente di immobili di pregio e di lusso ma anche di case normali e abitazioni comuni, che negli effetti rappresentano la maggiore fetta del mercato immobiliare.
Sono questi gli immobili che muovono maggiormente il mercato ed è su questi immobili che vengono più spesso accesi i mutui per l'acquisto. Anche in una città come Firenze, nonostante le sue peculiarità, sono questi gli immobili più venduti e più acquistati.
Su queste abitazioni è possibile ottenere agevolazioni e detrazioni fiscali, purché rientrino entro determinati parametri. Sarebbe un errore semplificare il discorso degli "immobili di pregio" riducendolo ai soli appartamenti d'epoca o alle ville, perché ci sono dei fattori diversi che vanno a incidere sulla classificazione. Tra i più importanti affinché l'immobile non possa essere considerato di pregio troviamo:
- superficie netta calpestabile (pertinenze escluse) non superiore a 160 metri quadrati;
- terrazza a livello privata con superficie inferiore a 65 metri quadrati;
- finiture con materiali di elevato pregio (marmo di Carrara, stucco veneziano ecc.)
Tra le agevolazioni per chi acquista un'abitazione che non può esser inquadrata come "lusso" c'è l'abbattimento dei costi dell'imposta di bollo, che in questo caso è all'1% mentre, per immobili di pregio, sale al 9%. C'è una differenza notevole e, su immobili il cui valore è a diversi zeri, 8 punti percentuali possono fare la differenza sul costo finale dell'acquisto dell'immobile. In particolare, sono escluse dalle agevolazioni fiscali per l'acquisto della prima casa le residenze rientranti nelle categorie catastali A1, A8 e A9.
Questo discorso prescinde dal mutuo per la prima casa ed è valido per qualsiasi richiesta.

Per l'acquisto prima casa il discorso cambia notevolmente e i vantaggi sono ancora più sostanziosi, soprattutto in materia fiscale.
Le giovani coppie sono maggiormente agevolate nell'ottica dell'acquisto della prima casa, perché godono di un regime notevolmente agevolato. 
Per poter accedere a questo speciale mutuo prima casa, però, è necessario che la coppia dimostri:
- che almeno uno dei componenti abbia meno di 35 anni;
- che il nucleo familiare sia formato da almeno 3 anni;
- che nessuno dei due componenti sia proprietario al 100% di un immobile sul territorio nazionale;
- che si risiede da almeno 18 mesi nel comune in cui si trova l'abitazione che si desidera acquistare;
- che il reddito complessivo del nucleo familiare non superi i 55.000 euro annuali.
Nel caso in cui vengano rispettati questi parametri, il mutuo ipotecario viene concesso con fiscalità agevolata, in particolare si ha diritto alla detrazione IRPEF al 19% sugli interessi passivi per un valore massimo di 8.000 euro per ogni anno o del 19% sugli oneri fiscali del riscatto, pr una cifra non superiore a 20.000 euro.
Nel caso in cui entrambi i membri della coppia abbiano superato l'età di 35 anni, le agevolazioni sono su imponibile dimezzato e, nella fattispecie, il 19% viene calcolato sugli interessi passivi fino a un massimo di 4.000 euro e su un massimo di 10.000 in caso di riscatto.
Inoltre, per il primo anno, chi richiede un mutuo agevolato per l'acquisto della prima casa, ha diritto alla detrazione per tutti gli oneri accessori relativi all'acquisto, come le spese di istruttoria e quelle notarili, quelle di iscrizione dell'ipoteca e quelle di perizia, imprescindibili per avviare le pratiche del mutuo. 
In questo caso, non sono richieste specifiche particolari per l'abitazione.
Diverso, invece, è il mutuo prima casa per acquisti direttamente dal costruttore, che prevedono agevolazioni ancora più elevate. Se, infatti, una persona fisica (un privato) si rivolge direttamente a un costruttore per acquistare un immobile nuovo, di categoria energetica A o B, ha diritto a una detrazione dell'IVA pari al 50%, da effettuarsi nell'arco dei 10 anni successivi. 

L'evidenza dei fatti, dunque, mostra un impegno rilevante da parte del Governo e delle istituzioni per movimentare il mercato immobiliare italiano con soluzioni d'acquisto agevolate per i privati. Il mercato immobiliare di Firenze ha ottenuto importanti vantaggi da queste misure innovative e ha spinto ancora più investitori a immobilizzare i loro capitali nell'acquisto di soluzioni abitative a Firenze.



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