Affitto casa a Firenze, trasforma la tua seconda casa in una rendita

Considerata da tutti una delle città più belle di tutto il mondo, Firenze è, senza alcun dubbio, una delle località ideali in cui investire il proprio denaro acquistando un immobile. Acquistare una seconda casa proprio a Firenze, infatti, potrebbe significare ottenere una rendita molto cospicua. Gli immobili nel capoluogo toscano possono essere facilmente convertiti in strutture ricettive e, tra le altre cose, possono essere anche affittati a prezzi davvero molto interessanti. La meravigliosa città che ha dato i natali a Dante Alighieri ed a Lorenzo de’ Medici è una delle preferite dai turisti provenienti da ogni parte del mondo ed è crocevia di studenti e professionisti che hanno necessità di trascorrervi periodi più o meno lunghi. Insomma, acquistare un immobile a Firenze significa garantirsi una rendita cospicua. Vediamo, pertanto, si scoprire qualche dettaglio in più in merito al mercato immobiliare fiorentino, alle possibilità di affitto o di conversione in strutture ricettive ed ai costi per mantenere una seconda casa a Firenze.

Mercato immobiliare a Firenze: ecco l’andamento delle vendite e degli affitti

Com’è noto, la crisi economica con cui l’Italia sta facendo i conti dal 2008 ha sottoposto a forti stress l’intero settore immobiliare. La contrazione, infatti, è stata a dir poco evidente. Ad onor del vero, è necessario fare presente che le ultime previsioni lasciano ben sperare per il prossimo futuro. Stando ai dati recentemente diffusi, pare che già nei prossimi tre anni vi darà una netta ripresa che, ovviamente, sarà agevolata dalla stabilizzazione dei prezzi. Sembra, poi, che dal prossimo 2018 i prezzi degli immobili torneranno nuovamente a salire e che nel 2024 toccheranno picchi ancora più alti del periodo che ha anticipato la crisi. Com’è facile intuire, dunque, nei prossimi due anni i prezzi degli immobili saranno pressoché stabili. Un simile trend non può che favorire ogni genere di investimento. Tutti coloro che hanno deciso di investire il proprio denaro nel mattone, pertanto, non avranno alcun motivo di temere un ribasso ulteriore. Tra le altre cose, è interessante fare presente che nel prossimo periodo andrà incontro ad una modernizzazione sempre più concreta, in grado di soddisfare le esigenze specifiche dei vari segmenti sociali. A questo punto, risulta quanto mai evidente che nel prossimo triennio le compravendite aumenteranno in maniera esponenziale per poi avviarsi verso una stabilizzazione solo dopo il 2018. Le proiezioni in merito al settore residenziale sono più che chiare. Nell’anno in corso, le compravendite aumenteranno di 4,8 punti percentuali. Nel 2017, invece, l’aumento sarà di 8,7 punti percentuali. Nel 2018, infine, si avrà a che fare con un aumento di 5,9 punti percentuali. Nei prossimi due anni, in linea di massima, i prezzi dovrebbero essere stabili ma non sono da escludere alcuni abbassamenti di prezzo che, però, non dovrebbero superare il 2%. Come anticipato, i prezzi subiranno una vera e propria impennata nel 2018 quanto aumenteranno addirittura di 5,5 punti percentuali. Gli immobili nuovi e quelli usati affronteranno in maniera diversa questa nuova spinta propulsiva. Pare, infatti, che l’usato non dovrebbe perdere di valore nei prossimi due anni per poi aumentare dal 2018 in poi. In pratica, acquistare immobili usati nei prossimi due anni sarà a dir poco vantaggioso. Per quanto riguarda gli immobili di nuova costruzione, invece, la situazione sarà un po’ diversa: la ripresa si farà sentire sono dal 2018 e nei prossimi due anni si assisterà ad una sostanziale stasi. A recepire al meglio il nuovo slancio del settore immobiliare saranno le città metropolitane in cui si avrà la possibilità di toccare con mano la tanto attesa ripresa. Per quanto riguarda, invece, il prezzo degli immobili, è opportuno tenere conto del fatto che gli aumenti più cospicui saranno registrati nelle piccole cittadine piuttosto che nelle città metropolitane. E per quanto riguarda il mercato immobiliare a Firenze? È davvero remunerativo acquistare una seconda casa nel capoluogo toscano e, soprattutto, se ne può ricavare una rendita? Al momento, acquistare una casa nella bellissima Firenze costa 3.454 euro per ogni metro quadrato. Rispetto al 2015 è stato registrato un decremento di 0,15 punti percentuali. L’anno scorso, infatti, il costo era di 3.459 euro per ogni metro quadro. Il picco più alto è stato toccato nell’agosto di due anni fa quando il costo è stato di 3.527 euro per ogni metro quadrato. Cosa dire, poi, in merito agli affitti? Senza alcun dubbio, decidere di affittare il proprio appartamento a Firenze può rivelarsi una scelta a dir poco vantaggiosa sotto il profilo economico. Quest’anno gli affitti nella città simbolo del Rinascimento si sono aggirati intorno a 13,73 euro per ogni metro quadrato. Rispetto al 2015 l’aumento è stato addirittura di 3,67 punti percentuali. Lo scorso anno, infatti, il prezzo era di 13,25 euro per ogni metro quadrato. Un dato molto interessante riguarda il fatto che il picco massimo è stato registrato proprio quest’anno. In buona sostanza, dunque, se si ha una seconda casa a Firenze e si decide di affittarla, in questo momento si è certi di avere una rendita garantita per i prossimi anni. 

Affitti in aumento

È meglio affittare o comprare una casa? Questo è, di sicuro, uno degli interrogativi che più affliggono tutti gli italiani e non solo. A fare chiarezza, anche questa volta, ci sono i numeri. I contratti di affitto sono in continuo aumento e superano di gran lunga le compravendite. Senza alcun dubbio, ad aver obbligato gli italiani a optare per gli affitti abbandonando l’idea di acquistare la casa dei propri sogni è s tata la crisi economica. Gli investimenti di lungo periodo, a meno che non si abbia del denaro da investire, sono a dir poco off limits e gli istituti di credito sono sempre meno propensi a concedere mutui. Qualcosa nell’ultimo periodo sembra sia destinato a cambiare ma si tratta solo di piccoli passi in avanti che, per il momento, hanno avuto pochissima influenza sul mercato. In questo momento, insomma, ad avere la meglio sono i proprio i contratti di affitto. Ma facciamo un breve storico. Nel 2012 le compravendite degli immobili hanno subito un’inflessione di 25 punti percentuali. A dispetto di tale dato negativo, gli affitti sono continuati a crescere. Solo del 2014, ad esempio, è stato registrato un aumento di 6,09 punti percentuali. In un anno sono stati sottoscritti circa 1 milione e mezzo di contratti di locazione a fronte di circa 400.000 contratti di compravendita. Ovviamente, ad agevolare la prima opzione rispetto alla seconda vi è il fatto che affittare è decisamente molto facile. L’inaccessibilità ai mutui, poi, rende del tutto impossibile prendere anche solo in considerazione una compravendita e, dunque, se si ha necessità di un immobile non c’è altra soluzione se non l’affitto. Tra le altre cose, anche qualora si dovesse riuscire ad ottenere un muto, si dovrebbe fare i conti con i tassi più alti di tutta Europa. Un altro dei motivi per i quali gli affitti sono i preferiti degli italiani è la mancanza delle case popolari. Insomma, affittare è, di sicuro, la soluzione più veloce e meno dispendiosa. Inoltre, non di minore importanza è il fatto che si ha la possibilità di godere di non poche agevolazioni fiscali. Gli italiani, poi, ritengono che i contratti di affitto siano molto meno vincolanti se paragonati ad una compravendita e, pertanto, in un’epoca in cui il lavoro stabile sembra essere solo una chimera, rappresentano l’alternativa più valida. Il mercato degli affitti è in continua e rapida crescita. Gli stessi proprie tari di immobili e di seconde case si stanno rendendo conto che, al momento, affittare conviene molto di più di vendere. Non sono rari i casi in cui, infatti, decidono di non vendere e di affittare, certi di poter contare su una rendita mensile. Addirittura, alcune agenzie immobiliari hanno deciso di occuparsi quasi esclusivamente di affitti, avendone compreso la potenzialità elevata ed il ritorno economico a dir poco notevole. Come nel resto d’Italia, anche nella bella Firenze il mercato degli affitti è in crescita e, quindi, se si è in possesso di una seconda casa proprio in questa città o si intende effettuare un investimento, è assolutamente preferibile decidere di affittare piuttosto che di rivendere. 

Tra affitto e compravendita: le nuove forme d’investimento

Il fatto che la crisi economica abbia inciso notevolmente sulla diminuzione delle compravendite e sul relativo aumento dei contratti di affitto è stato già ampiamente affrontato. Negli ultimi tempi, però, sono state molte le alternative pensate per riuscire ad andare incontro alle esigenze di ogni genere di acquirente e, soprattutto, di venditore. I costruttori, chi ha necessità di vendere il proprio immobile o chi ha acquistato una seconda casa e intende ottenere una rendita, pertanto, hanno non poche frecce al loro arco. Come detto in precedenza, a mancare non è di certo la domanda quanto, piuttosto, le condizioni per poter accedere al credito. Ma quali sono le alternative attualmente presenti sul mercato? Tra queste vi è, in primo luogo, il rent to buy. Non meno importanti, poi, sono l’help to buy ed il buy to rent. Queste formule negli ultimi tempi sono molto gettonate e sembrano avere tutte le carte in regola per rappresentare la nuova frontiera del settore immobiliare. In termini pratici, non sono null’altro che formule con cui si ha la possibilità di dilazionare il pagamento senza rivolgersi ad un istituto di credito ma godendo delle medesime garanzie. Il rent to buy, ad esempio, è un contratto di locazione in piena regola che, però, dopo un periodo ben preciso, si trasforma automaticamente in un contratto di compravendita. Quando i canoni di locazione raggiungono il prezzo stabilito per la vendita dell’immobile in questione, esso diventa in maniera automatica di proprietà. Per quanto riguarda il buy to rent, il meccanismo è inverso ma il risultato è lo stesso. In questo caso, la prima cosa da fare è la sottoscrizione del contratto di compravendita a seguito del quale avviene il passaggio di proprietà. Al momento della sottoscrizione viene anche stabilito il prezzo di vendita che potrà essere saldato in comode rate paragonabili ad un canone di affitto. In merito, è necessario specificare che il venditore dell’immobile è assolutamente tutelato nel caso in cui si dovesse palesare un’insolvenza da parte dell’acquirente. L’help to buy, infine, è una formula che potrebbe essere definita ibrida. Essa, infatti, consiste nella stipula di un preliminare che comporta il versamento di una somma in acconto che, in alcuni casi, può corrispondere addirittura al 30% del valore dell’immobile. Dopo aver effettuato il contratto preliminare, l’acquirente avrà la possibilità di recarsi presso un istituto di credito e richiedere un mutuo dando a garanzia l’immobile stesso. Le tre formule di pagamento sono tutte molto diverse tra loro ma ad accomunarle c’è la possibilità di effettuare pagamenti a dir poco agevolati. In sintesi, anche se non si ha a disposizione tutto il denaro necessario per acquistare un immobile, si può comunque decidere di acquistarlo optando, ad esempio, per la comodissima formula dell’affitto con riscatto. Un aspetto in merito al quale è d’obbligo fare una breve riflessione riguarda il fatto che nell’help to buy deve essere comunque coinvolto un istituto di credito. Dopo aver siglato il contratto preliminare, infatti, le banche hanno la possibilità di mettere un ipoteca sull’immobile in questione nell’eventualità in cui il richiedente non dovesse restituire il denaro elargito. Non è, poi, da escludere il fatto che gli istituti di credito possano comunque non accogliere la richiesta di mutuo. Com’è facile intuire, pertanto, l’opzione dell’affitto con riscatto è la migliore sia per il venditore che per l’acquirente. A riguardo, è utile fare presente che devono essere fissati dei limiti ben precisi in cui estinguere il debito. Nel periodo in cui l’acquirente risulta essere ancora affittuario le spese per la manutenzione devono essere sostenute dal venditore. Una formula particolarmente interessante è, poi, quella della rendita vitalizia. Grazie alla rendita vitalizia si ha la possibilità di ricevere una somma ben precisa per tutta la vita. Ovviamente, questa alternativa potrebbe interessare moltissimo ai venditori. L’unico neo riguarda il fatto che l’acquirente non ha la minima idea di quando potrà entrare in possesso del bene. E per quanto riguarda il vitalizio ipotecario? In questo casi, si ha la possibilità di accedere un mutuo a seguito di un’ipoteca sui uno specifico immobile. In questo modo, si dovranno pagare gli interessi sugli importi pagati ed il capitale dovrà essere necessariamente agli eredi legittimi. Anche la vendita a rate e la vendita della nuda proprietà sono opzioni da non sottovalutare affatto. È palese, quindi, che le alternative sono moltissime e far fruttare una seconda casa a Firenze è davvero un gioco da ragazzi. Non solo affitti tradizionali, dunque, ma anche affitti con riscatto. Le rendite, pertanto, sono assicurate. L’importante è fare attenzione alle credenziali degli affittuari e/o dei futuri compratori. Possedere un immobile a Firenze significa avere a disposizione un bene di prestigio che nel tempo non può che acquistare valore. Se si ha intenzione di ottenere una rendita, dunque, acquistare una seconda casa a Firenze è una scelta a dir poco lungimirante. Gli affitti sono in crescita costante e vivere, anche solo per un breve periodo, a Firenze è il sogno nel cassetto di tutti. 

Seconde case: le tasse da pagare

Gli immobili sono soggetti a tassazione e quando si ha a che fare con una seconda casa, si deve fare i conti con cifre alle volte davvero esorbitanti. Per tale ragione, affittare una seconda casa può rivelarsi la soluzione migliore per ammortizzare i costi. I costi fissi degli immobili, in linea generale, sono strettamente legati alla loro tipologia. Ma andiamo per gradi. La TASI è, di sicuro, la tassa più conosciuta dagli italiani. Nel 2016 tutti i possessori di una prima casa sono stati esentati dal pagamento. In merito, è utile precisare che nel caso in cui due appartenenti al medesimo nucleo familiare vivano in due case diverse nel medesimo comune, solo una potrà essere esentata. Nel caso in cui, invece, una delle due case dovesse trovarsi in un altro comune, entrambe potrebbero godere dell’agevolazione. Tutti gli immobili che non rientrano nella categoria prima casa vengono regolarmente tassate. In pratica, se si è in possesso di una seconda casa, si ha l’obbligo di pagare la TASI. Tra gli immobili che non vengono tassati vi sono, poi, anche le pertinenze delle prime case. A non godere dell’esenzione sono, poi, le prime case che, però, rientrano nella categoria degli immobili di lusso. A chi risulta essere intestatario di immobili di lusso, dunque, non spetta alcun genere di esenzione. In questi casi, però, si ha la possibilità di godere di alcune detrazioni che possono arrivare fino a 200 euro e di aliquote agevolate. Per quanto riguarda gli affitti, invece, la finanziaria 2016 ha sancito l’abolizione del pagamento della TASI a carico degli inquilini di immobili locati. Anche in questo caso, però, è necessario che l’immobile in questione per l’affittuario sia una prima casa. A non poter godere di questa agevolazione sono, ad esempio, gli studenti fuori sede e tutti coloro che hanno affittato un appartamento per motivi lavorativi ma che hanno già una prima casa sia in affitto che di proprietà. In merito a questa agevolazione davvero molto interessante, è fondamentale specificare che la quota che dovrebbe essere versata dagli inquilini non viene versata dai proprietari. Si tratta, dunque, di una vera e propria eliminazione a tutti gli effetti. Nella finanziaria del 2016 sono contenute anche informazioni molto interessanti in merito ai contratti di locazione a canone concordato. Tutti gli immobili che vengono affittati con il canone concordato possono godere di una riduzione di ben 25 punti percentuali dell’IMU. Nel caso del comodato d’uso gratuito, invece, la diminuzione è, addirittura, di 50 punti percentuali. In quest’ultimo casi, si fa specifico riferimento al caso in cui u genitori diano ai propri figli la possibilità di vivere in un immobile senza dover pagare alcun genere di canone di locazione. Per quanto riguarda, invece, i coniugi divorziati, la TASI dovrà essere pagata solo ed esclusivamente da chi vive nell’immobile. Per dovere di cronaca, è utile fare presente anche che i costruttori hanno la possibilità di pagare l’IMU con un’aliquota agevolata su tutti gli immobili ancora invenduti. In questo modo hanno la possibilità di ammortizzare con più facilità le spese sostenute per la loro costruzione. Sia l’IMU che la TASI devono essere pagate anche da chi vive all’estero. A godere dell’esenzione sono solo coloro che percepiscono la pensione nel luogo di residenza. In questo caso, però, l’immobile che si trova in Italia non deve essere stato locato e non deve risultare in comodato d’uso. Appare chiaro, quindi, che affittare una seconda casa a Firenze per ottenere una rendita è davvero molto vantaggioso.

Il futuro dei mutui

Tutti coloro che hanno intenzione di acquistare una seconda casa a Firenze per ottenere una rendita avranno sicuramente non pochi dubbi in merito all’andamento del mercato dei mutui. A tale proposito, è interessante fare presente che il governo ha messo in atto notevoli misure finalizzare esclusivamente a dare un nuovo slancio al mercato immobiliare. La contrazione del settore ha generato conseguenze molto preoccupanti in vari ambiti e, pertanto, è arrivato il momento di ripartire in maniera rapida e strutturata. Al momento, è possibile godere di agevolazioni interessanti e di vari bonus. La possibilità di accedere al credito, inoltre, è aumentata notevolmente rispetto agli anni scorsi. Senza dubbio, dunque, qualcosa si sta muovendo. Dal 2015 ad oggi, i muti che sono stati accordati dagli istituti di credito sono aumentati notevolmente e, proprio per questo motivo, il mercato sembra ricominciare a muoversi seppure molto lentamente. I mutui erogati nel 2016 ammontano al 59,1% delle richieste e c’è da scommettere che nel prossimo periodo tale percentuale sia destinata ad aumentare drasticamente. Le banche stanno tornando a dare fiducia ai richiedenti e stanno aumentando anche gli acquisti delle prime e delle seconde case. Stando ai numeri, pare che poco più del 40% dei mutui richiesti siano destinati proprio all’acquisto di una prima casa. Solo il 5,3% dei richiedenti, invece, ha intenzione di acquistare una seconda casa. In pratica, pare che tutti coloro che hanno intenzione di acquistare una seconda casa, lo facciano ricorrendo ai propri risparmi ed evitando, dunque, di chiedere un mutuo. In realtà, si tratta di una pratica piuttosto comune poiché è davvero raro che chi ha intenzione di effettuare un investimento decida di indebitarsi con un istituto di credito. Indipendentemente dalle statistiche, al momento acquistare una seconda casa con un mutuo è possibile e, pertanto, è un'alternativa da prendere in considerazione se si ha intenzione di affittare l'immobile da acquistare e, pertanto, metterlo a reddito. Ma quale mutuo preferire? Quello a tasso fisso o, piuttosto, quello a tasso variabile? Poco più del 60% dei richiedenti preferisce optare per i mutui a tasso fisso. Essi, infatti, vengono percepiti molto più sicuri, non essendo soggetti in alcun modo alle oscillazioni del mercato. Poco più del 30% dei richiedenti, invece, opta per i mutui a tasso variabile che, comunque, in alcuni casi, potrebbero rivelarsi davvero molto vantaggiosi. In genere, poi, i preferiti dagli italiani sono i mutui ventennali. A seguire, troviamo, poi, i mutui trentennali e quarantennali. Fanalini di coda sono i mutui della durata di 15 anni e di 10 anni. L’importo richiesto in media nel 2016 è di 126.944 euro. Negli ultimi anni è stato registrato un lieve aumento delle somme richieste, in controtendenza alle diminuzioni dei prezzi degli immobili. Ciò sta a significare che la percentuale di denaro chiesto in prestito è sempre più alta. La maggior parte dei mutui, infine, vengono richiesti nel centro Italia. A seguire troviamo, poi, il nord e sul gradino più basso del podio il sud.

Affittare la seconda casa

Dopo aver analizzato nel dettaglio l'andamento del mercato immobiliare, è quanto mai chiaro che acquistare una seconda casa a Firenze per affittarla o affittare una seconda casa di cui già si è in possesso significa poter godere di una rendita certa oltre che notevole. Il mercato degli affitti è in crescita e con esso cresce anche il costo al metro quadro degli immobili. Le compravendite, invece, sono in diminuzione e a causa della stagnazione vendere un immobile al momento non risulta essere affatto conveniente. Molto probabilmente, vendere tornerà ad essere conveniente dal 2018 in poi ma, per adesso, l'unica soluzione per guadagnare e rientrare dei soldi spesi per le tasse è l'affitto. Una soluzione interessante in merito alla quale riflettere nel caso in cui si possieda una seconda casa a Firenze o si abbia intenzione di acquistarne una è il cosiddetto affitto con riscatto. In questo caso, si ha a che fare con una formula ibrida a metà strada tra l'affitto e la vendita tradizionale che, però, agevola non poco sia l'acquirente che il venditore e, soprattutto, garantisce entrambi.



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