Firenze ed i suoi immobili

Andamento del mercato immobiliare: compravendite e affitti

Negli ultimi anni, la crisi economica ha messo a dura prova il settore immobiliare che ha dovuto fare fronte ad una contrazione davvero notevole. Nonostante ciò, le ultime stime lasciano ben sperare. Nel prossimo triennio, infatti, pare che possa esserci una netta crescita favorita, senza alcun dubbio, da una stabilizzazione dei prezzi. Le stime, in oltre, parlano di una nuova risaluta dei prezzi degli immobili dal 2018. In buona sostanza, dal 2016 al 2018 i prezzi si stabilizzeranno in modo tale da consentire agli investitori di muoversi sul mercato senza timori di ulteriori ribassi. Nel prossimo periodo, poi, il settore immobiliare italiano si modernizzerà al fine di rispondere alla perfezione alle esigenze di ogni segmento sociale. In linea di massima, quindi, nei prossimi tre anni aumenteranno notevolmente le compravendite ed i prezzi tenderanno a stabilizzarsi per aumentare solo dopo il 2018. Ovviamente, l’aumento dei prezzi è legato a doppio filo all’aumento delle compravendite. Il picco massimo dei prezzi ci sarà nel 2024 e potrebbe essere addirittura più alto di quelli precedentemente registrati. Ma vediamo di scendere più nel dettaglio. In merito al settore residenziale, l’aumento delle compravendite sarà del 4,8% nel 2016, dell’8,7% nel 2017 e nel 2018 del 5,9%. Sia nel 2016 che nel 2017 i prezzi continueranno a scendere di circa 2 punti percentuali. Solo nel 2018 ci sarà, invece, un aumento del 5,5%. Differenze rilevanti vengono previste tra le compravendite di immobili nuovi e usati. Gli immobili usati, infatti, dovrebbero riuscire a non perdere di valore né nel 2016 né, tanto meno, nel 2017 per poi aumentare di prezzo nel 2018. Sia nel 2016 che nel 2017, però, le compravendite saranno numerose. Il medesimo discorso non vale per gli immobili nuovi che, invece, dopo una stasi, riprenderanno ad essere davvero molto appetibili agli occhi degli investitori dal 2018 in poi. Una cosa è certa: i dati più interessanti arriveranno dalle città cosiddette metropolitane. Proprio in queste città, infatti, verranno registrati incrementi positivi. I prezzi degli immobili, invece, aumenteranno di più nelle città piccole o medie piuttosto che in quelle metropolitane. Cosa succederà, dunque, al mercato immobiliare fiorentino? Prima di formulare qualche previsione, è necessario fotografare la situazione attuale. Acquistare un immobile a Firenze, la città simbolo del Rinascimento, nel mese di luglio di quest’anno è costato 3.454 euro al metro quadro. L’anno precedente il costo al metro quadro era 3.459 euro. In pratica, in dodici mesi è stata registrata un’inflessione dello 0,15%. Il picco massimo negli ultimi due mesi è stato registrato nel mese di agosto del 2014 quando il costo al metro quadro era di 3.527 euro al metro quadrato. E per quanto riguarda gli affitti? Affittare un immobile a Firenze a luglio di quest’anno costava in media 13,73 euro al metro quadro. Rispetto al mese di luglio dell’anno precedente è stato registrato un incremento del 3,67%. Lo scorso luglio, infatti, il costo al metro quadro era di 13,25 euro. Nel biennio appena trascorso, il picco massimo è proprio quello registrato nel luglio di quest’anno. Il prezzo più basso, invece, è stato richiesto nel giugno del 2015 quando per affittare un immobile a Firenze bastavano 13,22 euro al metro quadro.

Affitti in crescita

Gli italiani preferiscono comprare un immobile o affittarlo? A tale riguardo i numeri parlano chiaro: il numero dei contratti di locazione sono in aumento e superano nettamente le compravendite. Di sicuro, a dissuadere gli italiani da comprare un immobile è la complessa congiuntura economica che non ha affatto agevolato ogni genere di investimento di lungo periodo. Nel 2012, ad esempio, le compravendite sono diminuite addirittura del 25%. Gli affitti, invece, crescono in maniera esponenziale. Nel 2014 l’aumento registrato è stato del 6,09% rispetto al 2015. Gli italiani, dunque, preferiscono affittare un immobile piuttosto che comprarlo? 1 milione e mezzo di contratti di locazione: è questo il numero in merito al quale è necessario riflettere. Le compravendite all’anno sono circa 400.000 a fronte di 1.500.000 affitti. Affittare è molto più semplice che comprare. I mutui, infatti, in alcuni casi sono inaccessibili e, pertanto, se si ha necessità di un immobile non resta altro da fare che affittarlo. I mutui italiani sono molto costosi. Tra le altre cose, pare addirittura che in Italia si abbia a che fare con i mutui più costosi di tutta l’Unione europea. Inoltre, le abitazioni popolari sono davvero pochissime e gli investimenti nell’edilizia residenziale sono ridotti all’osso. L’affitto rappresenta la soluzione più rapida e meno costosa. In merito all’affitto, è necessario tenere conto del fatto che vi sono anche interessanti agevolazioni fiscali di cui poter beneficiare. Gli italiani considerano molto meno vincolante un contratto di affitto piuttosto che una compravendita. La stabilità lavorativa è sempre di più messa in dubbio e le banche negli ultimi anni hanno concesso pochi muti, chiedendo anche molte più garanzie rispetto al passato. Sono stati proprio questi gli elementi che hanno consentito agli italiani di avvicinarsi al mercato degli affitti. L’offerta degli affitti è in costante crescita. Anche i proprietari degli immobili, infatti, si stanno convincendo del fatto che affittare conviene molto di più che comprare. In molti casi, quando non riescono a vendere un determinato immobile al prezzo che desiderano, preferiscono affittare, potendo contare, in questo modo, su un’entrata mensile sicura. Sono davvero moltissime le agenzie immobiliari che hanno deciso di concentrarsi esclusivamente sul mercato degli affitti, comprendendone l’enorme potenzialità. Anche a Firenze, gli affitti degli immobili sono in aumento. A tutti coloro che intendono vivere o trascorrere un soggiorno in uno degli immobili di maggior prestigio della città simbolo del Rinascimento è consigliabile prendere in considerazione il mercato degli affitti.

Dal rent to buy all’help to buy: ecco le nuove formule di acquisizione

Come detto in precedenza, la crisi economica ha visto una diminuzione notevole delle compravi denti a fronte di un aumento dei contratti di locazione. Per tale ragione, si è rivelato a dir poco necessario progettare nuove formule per l’acquisto degli immobili. I privati e, soprattutto, i costruttori che hanno necessità di vendere gli immobili sono sempre di più e la domanda è in diminuzione. Ad onor del vero, è interessante fare presente che a mancare non è la volontà di acquistare un immobile ma, piuttosto, sono le condizioni economiche. Le banche, infatti, concedono crediti con molta difficoltà e, per questo motivo, i potenziali acquirenti fanno molta difficoltà a concludere ogni genere d’acquisto. A venire in soccorso al mercato immobiliare sono formule innovative come, ad esempio, il rent to buy, l’help to buy o il buy to rent. In molti avranno già sentito parlare di queste formule che hanno tutta l’intenzione di rappresentare la nuova frontiera dell’acquisto di immobili. In buona sostanza, si tratta di formule grazie alle quali è possibile dilazionare i pagamenti tutelandosi. Nel caso del rent to buy siamo di fronte ad un contratto di locazione a tutti gli effetti che, nel corso del tempo, si trasforma in maniera del tutto automatica in una compravendita. Non appena la somma degli affitti versati raggiungono il prezzo di vendita dell’immobile, quest’ultimo diventa di proprietà dell’affittuario. Il caso del buy to rent, invece, è leggermente diverso. La prima cosa da fare, infatti, è la stipula di un contratto di compravendita che sancisce il passaggio di proprietà immediato. Al momento della stipula del contratto viene anche stabilito un prezzo che, però, potrà essere pagato in comode rate. Ovviamente, il venditore è debitamente tutelato nell’eventualità in cui l’acquirente dovesse risultare inadempiente. L’help to buy, infine, consiste nella stipula di un contratto cosiddetto preliminare. Al momento della stipula, l’acquirente versa un acconto che può ammontare fino al 30% della somma totale e, solo in seguito, inoltra alla banca la richiesta di un mutuo per saldare l’importo rimanente. Tali formule, pur essendo molto diverse tra loro, hanno tutte il medesimo denominatore: consentono all’acquirente di effettuare pagamenti dilazionati, a differenza di quanto accade con la compravendita tradizionale. In questi casi, se il compratore non ha tutto il denaro necessario per l’acquisto e non riesce a trovare una banca disposta a finanziarlo, può comunque entrare in possesso del bene. Una breve ma necessaria precisazione è d’obbligo: nel caso del buy to rent e del rent to buy il compratore viene finanziato dal proprietario dell’immobile. L’help to buy, invece, consiste nell’agevolazione della concessione di un mutuo da parte di un istituto di credito. Proprio le banche, infatti, disponendo di un contratto seppur preliminare possono concedere più facilmente il mutuo. Nel contratto cosiddetto preliminare, infatti, il compratore si impegna ufficialmente a ricorrere a parte dello stipendio per saldare l’acconto. In questo modo, è possibile avviare la pratica necessaria per erogare il finanziamento. Dopo l’avvenuta erogazione del finanziamento è possibile siglare il rogito e sull’immobile verrà messa un’ipoteca che, come è facile immaginare, serve alla banca come garanzia. In merito al contratto preliminare, è opportuno fare presente che è necessario prevedere anche il fatto che l’operazione possa non andare a buon fine. In ogni caso, con il rent to buy l’immobile può essere immediatamente utilizzato dall’acquirente. Nel buy to rent, invece, pur essendo l’immobile immediatamente disponibile, potrebbe tornare nelle mani del primo proprietario nel caso in cui il compratore dovesse essere inadempiente. La vendita cosiddetta con riscatto ha, poi, dei limiti. Il termine entro il quale si ha la possibilità di riscattare l’immobile, ad esempio, non può andare oltre i 5 anni dal momento della stipula del contratto. Il venditore deve rimborsare all’acquirente le spese per le cosiddette riparazioni necessarie e che, comunque, hanno conferito maggior valore all’immobile. Interessante p anche la rendita cosiddetta vitalizia che offre la possibilità di godere di una quota fissa per tutta la vita. Senza dubbio, tale opzione potrebbe allettare non poco il venditore dell’immobile che potrebbe optare per scambiar il bene con, appunto, un’entrata fissa per tutta la vita. In tal caso, però, il compratore non ha alcuna certezza in merito alla durata del vitalizio che deve al venditore. In alternativa, è possibile anche optare per il cosiddetto vitalizio ipotecario. In questo caso è necessario procedere con l’ipoteca su un immobile per poter ottenere un mutuo. Questa alternativa prevede i pagamento degli interessi sulla somma che sarà finanziata. Il capitale, ovviamente, dovrà essere, poi, restituito ai legittimi eredi. In ultimo, è interessante soffermarsi anche sulla vendita a rate e sulla vendita della cosiddetta nuda proprietà che, nella maggior parte dei casi, vede protagonisti anziani che vogliono vendere il proprio immobile anche ad un prezzo non troppo alto. Con queste formule è possibile acquistare bellissimi immobili a Firenze. Tra le altre cose, acquistare un immobile a Firenze significa godere di un bene che, nel corso del tempo, potrebbe aumentare di valore. In previsione di una futura compravendita, quindi, acquistare un immobile a Firenze magari proprio con una di queste formule significa investire il proprio denaro in un bene particolarmente fruttuoso. Non solo: affittare un immobile a Firenze può risultare davvero molto redditizio. Come detto in precedenza, gli affitti sono in costante crescita e chi non sogna di vivere in un appartamento nel cuore di Firenze. Nella città culla del rinascimento è anche possibile convertire il proprio immobile in una struttura ricettiva, rientrando in pochissimo tempo dell’investimento effettuato. Insomma, il ritorno in termini economici è davvero assicurato.

Mutui: riparte il mercato

Il governo, nell’ultimo periodo, ha messo in atto una serie di misure volte a sostenere e rilanciare il mercato immobiliare. L’obiettivo è di riuscire a far ripartire un settore che a causa della crisi ha subito una forte contrazione. Le agevolazioni fiscali ed i bonus sono moltissimi come molte sono anche le nuove possibilità di accesso al credito. Il mercato dei mutui, quindi, si sta sbloccando? La risposta a tale quesito non può che essere affermativa. Dal 2015, i mutui sono tornati a crescere, consentendo al settore immobiliare di godere di un nuovo sprint che, seppur debole, rappresenta comunque un segnale molto positivo sul quale riflettere. Il numero dei mutui erogati ha raggiunto quota 59,1% . Tale percentuale significa che gli istituti di credito stanno concedendo anche mutui richiesti in passato. In linea di massima, il mercato dei mutui di basa sugli acquisti per la prima casa. Il 40,2% di mutui richiesti, infatti, sono destinati proprio all’acquisto di tale immobile. Solo il 5,3% dei mutui richiesti, invece, è destinato all’acquisto di una seconda casa. Nel 3,4% dei casi si tratta, poi, di mutui richiesti per ristrutturare un immobile. Solo il 2,6% dei mutui viene, infine, richiesto per altre ragioni. Analizzando le richieste di mutui nel dettaglio appare chiaro che vendono preferiti i mutui a tasso fisso rispetto a quelli con un tasso variabile. Il 64,4% dei richiedenti, infatti, opta per tale tipologia di mutuo. Solo il 30,8% dei richiedenti, invece, sceglie un mutuo a tasso variabile. I dati sono molto interessanti anche in merito alla durata. In linea di massima, ad avere la meglio sono i mutui ventennali. Il 26,7% dei mutui, infatti, sono a vent’anni. Il 24%, invece, sono trentennali o, addirittura, quarantennali. Solo il 19,6% dei richiedenti opta per mutui venticinquennali e il 18,1% per mutui di solo 15 anni. A richiedere un mutuo della durata di meno di 10 anni, infine, è solo l’11,6%. Ad aumentare, invece, è l’importo che viene richiesti. La media nel primo semestre del 2016 è di 126.944 euro. Nel precedente semestre la media era di 123.704 euro. Le somme che vengono finanziare dagli istituti di credito possono arrivare fino all’ 80% per poco meno del 30% delle richieste inoltrate. A circa il 16% delle richieste viene erogato il 50% della somma necessaria per concludere l’acquisto. Solo al 9,2% dei richiedenti viene concesso, invece, un credito che ammonta al 30% della somma necessaria per concludere l’acquisto. Dal punto di vista geografico, è il centro Italia ad avere il primato della richiesta dei mutui. Il 39,4% di richiedenti, infatti, risiede proprio in tale area. Un lieve aumento delle richieste è stato registrato anche al nord che, però, si ferma al 37,5%. Al sud la percentuale si ferma al 15,9% e nelle isole non riesce a superare il 7,2%. Il 45% dei richiedenti, poi, hanno un’età compresa tra i 36 ed i 45 anni. Il 26%, invece, tra i 26 ed i 35 anni. Solo il 20,4% ha un’età compresa tra i 46 ed i 55 anni ed il 6,2% è over 55. In buona sostanza, a richiedere più mutui sono tutti coloro che appartengono alla fascia compresa tra i 36 ed i 45 anni. Più dell’80% di coloro che richiedono un mutuo hanno un contratto lavorativo a tempo indeterminato. I lavoratori autonomi che richiedono un mutuo sono il 9,5%. A tale riguardo, è doveroso fare presente che le effettive erogazioni in questo caso non vanno oltre il 5,5%.

Agevolazioni prima casa

Se l’immobile che si intende acquistare a Firenze è una prima casa è possibile usufruire di notevoli agevolazioni fiscali. Quando si ha a che fare con una prima casa, infatti, l’imposta di registro deve essere applicata in misura ridotta. Nella maggior parte dei casi, la percentuale scende dal 9% al 2%. Anche per quanto riguarda l’IVA si ha a che fare con una diminuzione davvero molto importante. Essa, infatti, dal 10% scende al 4%. Infine, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale vengono fissate a quota 168 euro a fronte di una quota variabile che ammonta all’1% o al 2% del valore cosiddetto catastale dell’immobile in questione. I vantaggi sono evidenti ed il risparmio è notevole. Dal 1 gennaio di quest’anno, tutti coloro che al momento della stipula di un contratto sono in possesso di un immobile possono comunque godere dei suddetti benefit a patto che si impegnino a rivendere l’immobile entro 12 mesi dal momento del nuovo acquisto. Ma chi può effettivamente godere delle agevolazioni sulla prima casa? Per prima cosa, è opportuno soffermarsi sugli immobili che possono essere considerati una prima casa. In primo luogo, essi devono avere destinazione abitativa e, soprattutto, non devono essere di lusso. Inoltre, le agevolazioni sono rivolte solo ed esclusivamente ad un immobile sito nel comune in cui il compratore risiede o, comunque, dove ha intenzione di andare a vivere. Questo vincolo è necessario per evitare che si abbia più di una prima casa in diversi comuni. Non si ha diritto alle agevolazioni, invece, quando si è proprietari con il proprio coniuge di un immobile in comunione dei beni nel medesimo comune in cui si intende effettuare l’acquisto. Per poter godere dei benefici p necessario dichiarare di risiedere nel comune in cui viene effettuato l’acquisto e di non essere titolare di un altro immobile neanche in comunione dei beni. Nell’eventualità in cui si sia in possesso di una nuda proprietà non si riscontrerà alcun problema a godere del beneficio a patto che la nuda proprietà non sia stata comprata ricorrendo alle agevolazioni sulla prima casa. Insomma, se il vostro desiderio è acquistare la vostra prima casa a Firenze, avrete la possibilità di godere delle numerose agevolazioni, vivendo in una delle città più belle d’Italia.

Tasse sugli immobili

Oltre al costo di vendita, un immobile ha anche un costo fisso annuo che dipende dalla tipologia in cui rientra. Vediamo, dunque, di fare una breve panoramica in merito alle tasse da pagare sugli immobili. La TASI, ad esempio, dal 2016 non deve essere pagata da tutti coloro che sono in possesso di una prima casa. Nell’eventualità in cui i componenti di un unico nucleo familiare vivano in più case nel medesimo comune a giovare dell’agevolazione sarà solo una delle abitazioni. Se, invece, le abitazioni sono in comuni diversi entrambe le case potranno giovare dell’agevolazione. Gli immobili non classificati come prime case, invece, sono soggette alla tassazione tradizionale. A risultare esenti dalla TASI sono, poi, le cosiddette pertinenze della prima casa. Come anticipato, l’esenzione non riguarda alcune tipologie di immobili tra cui quelli di lusso. I proprietari degli immobili di lusso devono, infatti, pagate sia l’IMU che la TASI. In tal caso, però, potranno godere di una detrazione che ammonta a 200 euro e di un’aliquota cosiddetta agevolata al 4 per 1000. Nella legge di stabilità del 2016 è stata prevista anche l’abolizione della TASI per gli inquilini degli immobili in affitto a patto che l’immobile sia considerato una prima casa. In pratica, a continuare a pagare la TASI saranno, ad esempio, gli studenti cosiddetti fuori-sede o tutti coloro che, lavorando in un luogo diverso da quello di residenza, hanno necessità di locare un appartamento. Una cosa molto interessante da mettere in luce riguarda il fatto che, in ogni caso, la quota che sarebbe spettata all’inquilino non viene attribuita al proprietario. La legge di stabilità ha apportato modifiche anche per gli affitti a canone cosiddetto concordato. Gli immobili locati con il canone concordato, infatti, potranno usufruire di una consistente riduzione dell’IMU del 25%. Per il comodato d’uso gratuito, invece, si ha una diminuzione del 50% dell’imposta. In tal casi, si fa riferimento ai genitori che, ad esempio, consentono ai propri figli di vivere in un immobile di loro proprietà senza l’obbligo di corrispondere alcun canone. Nel caso dei coniugi separati e/o divorziati, la TASI dovrà essere corrisposta solo da chi usufruisce effettivamente del bene. I costruttori, poi, avranno la possibilità di pagare l’IMU usufruendo di un’aliquota dell’1 per 100. Senza alcun dubbio, si tratta di una tassazione a dir poco agevolata che consente di ammortizzare con meno fatica gli eventuali immobili rimasti invenduti. Tutti coloro che sono in possesso di immobili non agibili o, piuttosto, di dimore storiche possono godere di una diminuzione del 50% di IMU e TASI. A pagare sia IMU che TASI devono essere anche tutti coloro che risiedono all’esterno ad esclusione di coloro che, invece, riscuotono la pensione nel Paese in cui risiedono. In tal caso, però, è obbligatorio provare che l’immobile sito in Italia non sia affittato né sia stato dato in comodato d’uso. In sintesi, acquistare un immobile a Firenze può risultare davvero molto conveniente non solo per vivere ma anche per investire i propri risparmi. Il mercato immobiliare nella cittadina toscana è in continua crescita e un appartamento a Firenze potrebbe risultare un buon affare già nel medio periodo. Acquistare un immobile a Firenze al momento significa effettuare un investimento ad un prezzo davvero vantaggioso che potrebbe rappresentare un ottimo investimento. Gli affitti a Firenze, come nel resto d’Italia sono in crescita e anche una vendita potrebbe generare non pochi guadagni. È chiaro, dunque, che la redditività è a dir poco assicurata e che il valore di un immobile di prestigio acquistato adesso nella bellissima cittadina culla del Rinascimento è destinato ad aumentare già nei prossimi tre anni. Il mercato immobiliare si è sbloccato e, come anticipato, nel prossimo triennio i dati sono molto entusiasmanti. Dal 2018 in poi, il valore degli immobili a Firenze potrebbe aumentare e, quindi, il momento migliore per acquistare è proprio questo. A questo punto, non resta che scegliere la modalità con cui acquistare un immobile di maggior prestigio nel cuore di Firenze, conseguire l’acquisto e godere delle meraviglie di un luogo unico nel suo genere. In alternativa, si può sempre optare per un comodo e molto meno impegnativo affitto.



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