Guida ai quartieri storici di Firenze

Risulta alquanto utile a tutti coloro che hanno intenzione di investire in un appartamento a Firenze, questa breve ma esaustiva guida ai quartieri storici di questa bellissima ed unica città d’arte italiana, vera culla del Rinascimento non solo del nostro Paese ma di tutto il Vecchio Continente. 

La storia

Nata come agglomerato nell’epoca romana, durante la sua esistenza di è ingrandita progressivamente tanto da includere, man mano, quei rioni che nascevano spontanei lungo le strade che conducevano nella città fortificata.
Fu proprio a causa del suo allargamento che Firenze modificò varie volte le aree di competenza amministrativa interne che erano suddivise in terzieri e quartieri e, in alcuni momenti, anche sestrieri. La prima suddivisione storicamente accertata è risalente al periodo romano dove il tradizionale tessuto urbano che prevedeva Cardo e Decumano, formarono le quattro parti in cui era divisa la città (Regio Sinistrata Citrata, Regio Sinistrata Ultrata, Regio Dextrata Citrata e Regio Dextrata Ultrata).

Fu verso l’anno mille per via di un ulteriore spostamento delle mura di fortificazione verso l’Arno che mutarono i quartieri che assunsero il nome delle porte di ingresso della città: Porta Episcopi, Porta San Petri, Porta Sante Marie, Porta Santi Pancratii. 
Quasi due secoli più tardi una nuova evoluzione dell’area urbana consentì di inglobare altre abitazioni e questo determinò la suddivisione in Sestrieri che erano rappresentati da Porta del Duomo, San Pier Maggiore, San Pier Scherraggio, Oltrarno, Di Borgo, San Pancrazio. 
A cavallo tra il XIII ed il XIV secolo, Firenze vide una enorme trasformazione del suo tessuto urbano a partire dalla sua fortificazione che durò ben cinque secoli e che portò alla definitiva suddivisione di quelli che sono quattro quartieri storici (ognuno suddiviso in quattro zone) che sono: Santa Maria Novella –nella zona nord ovest- contraddistinto dal colore rosso; San Giovanni –nella zona nord est- caratterizzato dal colore verde; Santa Croce –nella parte sud-est- identificato dal colore azzurro; Santo Spirito –nel quadrante sud ovest- contraddistinto dal colore bianco.

Dati statistici

Dopo aver dato uno sguardo panoramico alla interessante storia dei quartieri storici di Firenze, analizziamo alcuni interessanti dati che ci offrono una visione della qualità di vita che la città offre.
Sono un poco più di 381mila gli abitanti di Firenze e provincia. Il territorio del comune si estende su di un’area di 102,41 km², con una densità di popolazione pari a 3.720,70 abitanti per km² circa. L’età media degli abitanti è di 46 anni ed il loro reddito medio è pari a quasi 29mila euro. Questi numeri rappresentano i dati ISTAT relativi agli anni 2014 e 2015.
Secondo il Sole 24 ore, Firenze è la quarta città italiana nella classifica 2015 relativa alla qualità di vita di tutte le province italiane. In salita di ben 12 posizioni rispetto all’anno precedente, la famosa città d’arte risulta essere tra i primi posti come luogo ottimo per viverci.


Acquistare un immobile a Firenze per viverci o per investimento?

Dopo aver brevemente illustrato alcuni dati statistici, vediamo perché conviene investire sul mattone a Firenze. Acquistare un immobile a Firenze è sicuramente un intelligente sistema per investire in un mercato in netto recupero che si fa sempre più interessante.
Infatti, l’andamento dei prezzi di richiesta per abitazioni nel comune di Firenze ci dicono esattamente che nel luglio di quest’anno 2016, per le abitazioni residenziali in vendita è stata richiesta una media di 3.454 euro per metro quadrato contro i 3.459 euro che venivano richiesti a luglio 2015 (diminuzione pari allo 0,15%). E’ da considerare il fatto che nell’agosto del 2014 il costo medio, a metro quadrato era pari a 3.527 euro.
Come appare evidente, il trend del mercato immobiliare a Firenze consente di pensare a investimenti che appaiono convenienti se, l’appartamento acquistato, viene messo a reddito. 
La ragione è semplice: l’andamento del prezzo medio mensile richiesto per appartamenti in affitto a Firenze è in aumento del 3,67% rispetto all’anno passato. Infatti, se nel 2015 il costo medio di un affitto residenziale veniva a costare 13,22 euro a metro quadrato, un anno più tardi (luglio 2016) il costo è salito a 13,73 euro con ovvio guadagno da parte di quei proprietari che hanno investito su immobili da reddito.
Investire acquistando un appartamento a Firenze non sempre significa il darlo in affitto. Nuove opportunità sono disponibili per materializzare una fonte di reddito attraverso il turismo.
E’ superfluo ricordare che Firenze è una delle città d’arte italiane e questo significa che gode di un flusso di turisti provenienti sia dal nostro Paese che da tutto il mondo che vogliono visitare e conoscere le incredibili bellezze artistiche ed architettoniche che sono visibili in questa città.
Realizzare un Bed & Breakfast e guadagnare tramite l’afflusso turistico è una opportunità da non tralasciare per via di un impegno che non è massacrante e per i capitali che si investono in questa impresa. Una volta organizzato lo spazio abitativo, infatti, la caratteristica propria del B&B è tale che non necessita di sforzi tali da non essere praticabili da chiunque. Come tutte le attività, è ovvio che anche quella dell’affittacamere deve essere opportunamente organizzata ed attenzionata di quanto è necessario fare a livello gestionale e logistico ma, l’ammortamento dell’investimento è veloce così come la valorizzazione dell’immobile che unisce, alla peculiarità dello stesso, anche un’attività che non vede crisi se ben gestita.

Vendere il proprio immobile a Firenze

Se siete in possesso di un’abitazione e volete venderla, potrebbe essere non necessario recarsi in una immobiliare a Firenze per metterla sul mercato.
Attualmente, oltre alla classica compravendita, esiste un altro strumento che permette l’alienazione del bene attraverso la formula di affitto a riscatto. E’ questo un sistema escogitato per fronteggiare la crisi immobiliare che anche se vede una richiesta sostenuta, si confronta con una ancor più alta offerta di case e le difficoltà per accedere al mutuo rispetto ad un tempo. La strategia di locare un immobile con l’opzione di acquisto dello stesso, fissando sin da subito le condizioni, rappresenta un interessante modo per l’inquilino ed il proprietario, di incentivare la compravendita.
E’ in fondo un elementare meccanismo che prevede la sottoscrizione di due contratti nello stesso momento: il primo è un semplice contratto di locazione che generalmente va da 2 a 5 anni a secondo l’accordo intrapreso dai due soggetti firmatari; e un secondo contratto di opzione per il quale l’inquilino alla fine del contratto di locazione, andrà a comprare l’immobile. Sarà stabilito che il prezzo accordato ammonterà alla differenza che intercorre tra il prezzo di vendita stabilito dal proprietario, detratto il totale dei canoni di locazione pagati dall’inquilino. L’escamotage dell’affitto a riscatto consente a chi non può dare un acconto per comprarsi casa, di risolvere in questo modo la sua impossibilità; ma è interessante anche per coloro che, anche da chi vuole rinviare l’accensione del mutuo per richiedere un importo minore con conseguente risparmio di spese di istruttoria e notarili nonché di interessi.
Questo sistema permette a tutti coloro che vogliono comprare casa vendendo prima la loro, di alienare il loro bene in tutta calma ai migliori prezzi di mercato senza essere costretti, per ragioni di tempo, di vendere l’immobile ad un prezzo di realizzo.
Laddove siate proprietari intenzionati a vendere il vostro immobile a Firenze con la formula dell’affitto a riscatto, dovete sapere come calcolare il canone mensile in quanto lo stesso deve tenere conto, di alcuni parametri quali:
- canone pare a una volta e mezzo l’affitto di mercato pagato per immobili analoghi;
- rapporto canone locazione/reddito netto documentabile non superiore al 33%;
- tasso di interesse medio praticato per un mutuo variabile.

E’ bene sapere che, laddove alla data prefissata per la compravendita, l’inquilino non vuole più confermare l’opzione d’acquisto, ha due possibilità: la prima è quella di continuare a pagare il canone previsto nel contratto; la seconda è il dare formale disdetta e lasciare libero l’appartamento (in questo caso deve preavvisare sei mesi prima della scadenza) senza che nulla gli sia dovuto come restituzione.
I vantaggi per le l’inquilino sono molteplici e possono rifarsi alle seguenti annotazioni:
- definire il prezzo dell’immobile opzionato in modo certo anche se l’acquisto avverrà successivamente;
- sapere di aver recuperato il 100% dei soldi spesi per la locazione;
- abbassare la rata del mutuo bancario con risparmio su spese di istruttoria e interessi passivi;
- accelerare il tempo per entrare in possesso dell’immobile dal momento che non è costretto ad attendere la conferma della concessione del mutuo;
- se al di sotto dei 30 anni, godere dei contributi statali sui canoni di locazione.
I vantaggi per il proprietario sono riassumibili in:
- immediata monetizzazione del bene perché viene occupato in breve tempo;
- canone di locazione di 1,5 volte il prezzo di mercato che si traduce in un ottimo affare laddove il locatario decida di non avvalersi dell’opzione di acquisto;
- ottime percentuali di vendere il bene in quanto l’inquilino avrà tutto l’interesse di non perdere i suoi soldi.

Agevolazioni e Tassazioni


Indiscutibilmente utile, per tutti coloro che vogliono acquistare un appartamento a Firenze, sapere se e quali agevolazioni sono previste dalla Legge di Stabilità 2016. Infatti, questa normativa entrata in vigore il 1° gennaio, ha lo scopo di dare un nuovo impulso al mercato immobiliare dal momento che non è più ostativo il possedere un altro immobile acquistato approfittando dei benefici fiscali, basta che questo venga venduto dentro un anno.
E’ stabilito dall’art. 1, comma 55, della Legge 208/2015 che il presupposto della non contemporaneità può essere realizzato in un secondo momento come previsto dall’integrazione introdotta con la nota II—bis. In buona sostanza, si può approfittare delle agevolazioni di legge che consentono che la non titolarità contemporanea potrà avvenire anche dopo il nuovo acquisto. E’ da tenere presente che il regime fiscale agevolato consiste nell’applicazione dell’aliquota Iva che è ridotta al 4%, oltre le imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposta di bollo ed eventuali tasse ipotecarie, questo se la cessione è imponibile ad Iva. In caso contrario, il beneficio consiste nell’applicazione dell’imposta di registro ridotta del 2% con un minimo di 1.000 euro oltre l’imposta ipotecaria e catastale di 50 euro cadauna.
Non cambiano i requisiti per ottenere l’agevolazione relativa all’acquisto della prima casa.
Eccoli riassunti brevemente:
1) l’immobile deve essere ubicato nel territorio comunale dove il compratore ha o, entro 18 mesi dall’acquisto, avrà la sua residenza. Oppure nel territorio del comune in cui egli svolge l’attività o, se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede l’attività il soggetto da cui dipende; nel caso in cui il compratore sia cittadino italiano emigrato all’estero, deve essere la prima casa sul territorio italiano; la dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune in cui è situata l’abitazione acquistata deve essere resa nell’atto di acquisto;

2) nell’atto di compravendita il compratore deve sottoscrivere di non essere titolare esclusivo o insieme al coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa adibita ad abitazione nel territorio del comune in cui è ubicato l’immobile da comprare;

3) nell’atto di compravendita l’acquirente deve sottoscrivere di non essere titolare in Italia neppure per quote, anche se in regime di comunione dei beni, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni "prima casa" che si sono susseguite dal 1982 in poi.

Relativamente alla tassazione sugli immobili, la Legge di Stabilità 2016 è andata a modificare alcune cose, confermandone altre.
Ad esempio, le detrazioni per le spese relative ad interventi di riqualificazione energetica e ristrutturazione edilizia (Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni), sono rimaste invariate; mentre nuove sono le modifiche del regime impositivo IMU e Tasi oltre che normare la formula Leasing per l’acquisto della prima casa.
Analiticamente possiamo evidenziare i seguenti punti:
a) Esenzione TASI per la prima casa;
b) Riduzione 50% della base imponibile IMU per immobili concessi in comodato d’uso a figli o genitori;
c) Detrazione IRPEF del 50% dell’importo versato per il pagamento dell’Iva sull’acquisto (effettuato nel 2016) di immobili di classe energetica A o B vendute dalle imprese costruttrici;
d) Riconoscimento del leasing sull’acquisto della prima casa;
e) Agevolazioni in materia di imposta di registro;
f) Deducibilità IRPEF del 19% relativo ai costi attinenti al contratto di locazione finanziaria così:
9.1. dei canoni e dei connessi oneri accessori, per un importo che non superi gli 8mila euro;
9.2. del costo di acquisto dell’immobile all’esercizio dell’opzione finale, per un importo che non superi i 20mila euro;
laddove le spese siano sostenute da giovani al di sotto di 35 anni che hanno un reddito complessivo che non supera i 55mila euro al momento della stipula del contratto di locazione finanziaria e che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili destinati ad uso abitativo.
Se sono rispettati i requisiti richiesti dalle nuove norme, per i soggetti che hanno un’età superiore a 35 anni, l’importo massimo detraibile a fini IRPEF viene diminuito della metà.
g) Sono confermate le agevolazioni relative al Bonus Ristrutturazioni e Bonus Mobili fissate al 50%.
h) E’ altresì confermato l’Ecobonus destinato ad interventi di riqualificazione energetica che ammontano ad una detrazione del 65% sia per le stesse che per quelle riguardanti le parti comuni dei condomini;
i) E’ prevista una riduzione fiscale del 50% relative a spese inerenti ad acquisto di mobili (importo max 16.000 euro) dedicato a giovani coppie (anche di fatto) dove almeno uno dei due membri non abbia compiuto i 35 anni che abbiano comprato un immobile come abitazione principale;
l) Esiste, inoltre per coloro che sono pensionati, dipendenti ed autonomi che non siano nell’area no tax, di cedere la detrazione fiscale a loro eventualmente spettante per lavori di riqualificazione energetica, ai fornitori che hanno effettuato gli stessi lavori.

Concludendo

Riassumendo questo breve escursus relativo al mondo immobiliare, coloro che desiderano comprare o vendere, affittare o prendere in locazione un immobile a Firenze, fanno bene a prendersi tutto il tempo che necessita per fare il passo giusto che sia in linea con esigenze e possibilità. Il mondo degli affitti a Firenze così come quello degli immobili di Firenze in vendita, è in costante movimento e suscettibile di variazioni impreviste ed imprevedibili. Affidarsi ad una seria agenzia immobiliare a Firenze, vuol dire agevolare la ricerca anche se questo comporta un costo da pagare ma, l’affidarsi a degli esperti offre indubbi vantaggi.
Che la casa venga acquistata per essere vissuta come tale oppure per diversificare i propri investimenti magari mettendola subito a reddito (in affitto oppure per realizzare un Bed & Breakfast) poco importa; quello che deve essere tenuto in debita considerazione è il trend positivo che una città d’arte come Firenze sta dimostrando di avere in questi ultimi anni. 
Come per ogni luogo, anche nella città culla della cultura italiana, ci sono immobili prestigiosi come immobili popolari e questo dipende dalle zone dove sono ubicati e da altri fattori. 
Certamente, trattandosi di un investimento importante, la ricerca deve essere fatta con estrema attenzione e senza troppa fretta per individuare un bouquet all’interno del quale effettuare la propria scelta con ogni scrupolo del caso.