Rent to buy ed affitto con riscatto, due formule d'acquisto molto differenti

Solitamente utilizzati come sinonimi, il rent to buy e l'affitto con riscatto sono, in realtà, due formule di compravendita diverse sia dal punto di vista contrattuale che concettuale. Spesso, infatti, si confonde affitto con riscatto (formula che esiste in Italia da diversi anni) e rent to buy che è, invece, un modo alternativo d'acquisto, proveniente dai Paesi anglosassoni.

Dal punto di vista concettuale, l'affitto con riscatto è un modo di rateizzare, in tutto o in parte, il prezzo della casa.

Il rent to buy è un programma preparatorio all'acquisto che consente al potenziale acquirente il tempo di allinearsi ai parametri richiesti dalle banche per la concessione di un mutuo. Gli aspiranti mutuatari, infatti, possono impiegare i tre anni fino al momento del rogito, per innalzare il capitale iniziale richiesto al momento dell'acquisto e creare, così, uno storico di versamenti che rassicuri la banca sulla propria affidabilità come pagatore.

Sul piano contrattuale, l'affitto con riscatto è formato da un contratto di locazione affiancato ad un contratto d'opzione d'acquisto; nel primo, è di solito inserita una clausola che prevede il diritto del conduttore di poter acquistare il bene con un prezzo pattuito oggi e bloccato per un numero concordato di anni.

Nel caso in cui si vada ad esercitare il diritto d'acquisto, i canoni di locazione, in tutto o in parte, sono riqualificati come acconto prezzo e sono scalati dal prezzo di vendita.

Nel rent to buy, c'è uno schema contrattuale doppio, con un preliminare di compravendita collegato ad un contratto di locazione; parte della somma corrisposta dall'inquilino al venditore, è destinata alla locazione, con un canone agevolato, e parte ad acconto prezzo come stabilito dal preliminare di vendita.

Non c'è una rivalutazione successiva delle somme versate e questo permette di avere una situazione molto chiara dal punto di vista fiscale. Da sottolineare, che l'articolo 23 del decereto Sblocca Italia, ha modernizzato l'affitto con opzione di acquisto tradizionale.

In primis, introducendo un elemento positivo che è l'obbligo della trascrizione del contratto d'affitto con riscatto nei registri immobiliari, come un qualsiasi contratto di compravendita o compromesso. La trascrizione vale per tutta la durata contrattuale e comunque per un periodo non superiore ai 10 anni. Un secondo elemento positivo, è quello di aver previsto un meccanismo, grazie al quale, parte delle somme corrisposte per il "godimento" del bene al momento del rogito notarile vengono imputate come acconto prezzo. Tale differenziazione è importante, poichè con un contratto unitario per le due formule, se l'inquilino dopo un certo numero di anni non è in grado di andare al rogito, il contratto si dovrebbe risolvere e l'affittuario dovrebbe rilasciare l'immobile, con un'alta probabilità di arrivare ad un contenzioso.

Nel rent to buy, nel caso in cui l'inquilino non fosse in grado di andare al rogito, si apre per lui la possibilità di continuare con il contratto di locazione, perdendo però le agevolazioni sul canone, o potrebbe uscire dal contratto, recuperando le somme versate come acconto prezzo, semplicemente ricorrendo all'opzione prevista nel contratto di cedere la propria posizione contrattuale ad un terzo soggetto. Insomma, due opzioni interessanti nell'ambito di una compravendita, ma completamente differenti tra di loro.