Warning: implode(): Invalid arguments passed in /www/newii/italianaimmobiliare.it/blog_article.php on line 20 RENT TO BUY: UN VADEMECUM PER CONOSCERLO MEGLIO

RENT TO BUY: UN VADEMECUM PER CONOSCERLO MEGLIO

Dopo l'entrata in vigore del decreto sblocca Italia, il consiglio nazionale del notariato ha pubblicato un utile decalogo per chiarire tutti i possibili dubbi dei cittadini sul rent to buy, analizzando compiutamente vantaggi e svantaggi per acquirente e venditore.

Intanto vediamo di scoprire cosa sia questo nuovo tipo di contratto, in cui si fondono un contratto di locazione ed un preliminare di vendita di un immobile. Significa che il proprietario consegna fin da subito l'immobile al conduttore (futuro compratore) il quale paga un canone; dopo un certo periodo di tempo, il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni pagati.

Poniamoci, ora, alcune domande, a cui seguiranno immediate e ci auguriamo esaurienti risposte. Il conduttore è obbligato a comprare la casa dopo il periodo in cui è in "affitto"? Entro quale termine, potrà decidere d'acquistarla? Il conduttore ha la facoltà d'acquistare il bene, ma non l'obbligo; ovviamente, le parti possono concordare che il conduttore sia obbligato ad acquistare, ma in questo caso, il contratto è diverso dal rent to buy. Il termine entro il quale il conduttore potrà decidere di comprare l'abitazione è stabilito in dieci anni.

Quali sono i vantaggi ed i rischi per chi vende? Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti. Il rischio è che il conduttore decida di non comprare l'immobile; in tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato. L'altro pericolo, è quello di trovarsi la casa occupata dal conduttore divenuto inadempiente e di dover, quindi, fare ricorso al giudice per liberare il bene.

Il proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto, con tutto quello che comporta in termini di tempo e di costi? La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene; molto più breve e meno costosa, anche se il tempo di rilascio del bene, dipende dai singoli tribunali. Attenzione, però, poichè per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell'atto di rent to buy.

Ci sono altre tutele che il venditore deve adottare? E' sicuramente opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita, siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Il conduttore è anch'esso tutelato? La Legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del rent to buy(la trascrizione ha una durata massima di 10 anni).

Cosa può essere oggetto del rent to buy? Questo tipo di contratto può avere ad oggetto qualsiasi tipologia immobiliare. Per il rent to buy relativo ad un immobile in costruzione, se l'impresa fallisce il conduttore perde il proprio denaro? Il contratto di rent to buy continua anche in caso di fallimento del proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

Il conduttore/acquirente, può riservarsi la nomina di un terzo in sede di rogito? La Legge è elastica sul punto e prevede la facoltà di riservarsi la nomina di un terzo, come in tutti i contratti preliminari(è anche possibile prevedere la cessione del contratto).

Quali imposte si pagano? Il rent to buy è conveniente? Bisogna distinguere se chi concede il godimento in vista della futura vendita è un privato oppure un'impresa e bisogna pure differenziare tra imposte dirette ( a carico del proprietario/venditore) ed indirette ( a carico del conduttore acquirente). Si deve, altresì, tenere conto che non c'è ancora una disciplina specifica sul piano tributario. In ogni caso, per valutare gli aspetti fiscali, è necessario valutare la specifica posizione fiscale del venditore.

Va, comunque, precisato che nel periodo di godimento (paragonabile alla locazione), le imposte legate al possesso dell'immobile sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto d'affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell'acquirente, come anche le spese ed imposte dovute per l'atto di compravendita dell'immobile.