In affitto a Firenze, case e appartamenti per studiare o lavorare

La situazione del mercato immobiliare italiano

Il mercato immobiliare italiano è uno dei più vivaci dell'Europa, con nette differenze tra le varie città sparse lungo lo stivale. Il nostro è un Paese estremamente variegato, che alle grandi città affianca piccole realtà urbane, abbiamo tantissime città d'arte che attirano le mire degli investitori stranieri e abbiamo realtà abitative di lusso che fanno sognare, immerse in scenari paesaggistici unici al mondo.
Attualmente, la situazione del mercato immobiliare italiano non può che essere positiva, perché dopo alcuni anni di stallo, in cui gli investimenti nel mattone sembrano ridotti ai minimi termini, sembra sia tornato in Italia il culto della casa di proprietà, seppure con alcune profonde differenze rispetto al passato.
La cultura italiana, infatti, ha subito profondi cambiamenti negli ultimi anni in relazione alle proprietà immobiliari, perché se fino a non più di vent'anni fa acquistare una casa rappresentava il punto di arrivo e l'inizio della vita da adulti, la base su cui mettere le fondamenta per creare una famiglia, oggi non è più così e i giovani non ritengono che avere la casa di proprietà possa rappresentare una svolta importante per la loro vita.
Partendo da questo presupposto, quindi, si è assistito a un netto calo nelle vendite, frutto anche di un innalzamento notevole dei prezzi negli anni passati: l'Italia era entrata in un circolo vizioso e in alcune città aveva iniziato a espandersi la cosiddetta bolla immobiliare, che ha portato all'innalzamento dei prezzi.
Si prenda il caso del capoluogo toscano: il mercato immobiliare di Firenze ha visto una crescita esponenziale dei prezzi per circa 5-6 anni, fino al 2014, anno in cui si è assistito all'inversione di rotta. Il motivo non è da ricercare nell'aumento della domanda con conseguente riduzione dell'offerta ma a un'attività di speculazione avviata da esperti operatori immobiliari di professione, che riescono ad acquistare immobili a prezzi vantaggiosi per poi immetterli nel mercato con un lauto sovrapprezzo. Così facendo si è creata una penuria di appartamenti di un certo tipo, che ha fatto ulteriormente aumentare il prezzo degli immobili, facendo il modo che la cifra di vendita finale fosse sempre molto più elevata rispetto al valore reale.
Questa situazione si è verificata in tutte le grandi città d'Italia e nelle città d'arte, senza distinzione tra nord e sud, causando di fatto il blocco delle vendite e degli acquisti da parte dei normali investitori e da parte di chi stava cercando semplicemente una casa da acquistare per andare a vivere. 
Il principio di bolla, però, è scoppiato e il mercato immobiliare di Firenze e delle altre città è tornato a stabilizzarsi, è tornato alla sua normalità, assestandosi e facendo riprendere i normali investimenti. Attualmente, il trend del mercato è ancora al ribasso, ciò vuol dire che analizzando i periodi di riferimento da un anno all'altro si assiste ancora a lievi, ma costanti, riduzioni di prezzo, che stimolano maggiormente l'acquisto. 
Questo trend sembra essere destinato a durare ancora per un biennio, quando ci sarà l'inevitabile inversione di rotta e si assisterà a un nuovo rialzo dei prezzi: si tratta dei normali cicli di inversione del mercato immobiliare, che favoriscono chi sa come leggere i segnali e come interpretare l'andamento del mercato in ogni suo movimento e in ogni suo segnale.

Se questa è la situazione del mercato relativa alle operazioni di compravendita, altrettanta attenzione merita il comparto degli affitti. Legandosi al discorso precedente sui giovani che non vedono più l'acquisto della casa come un passo indispensabile per realizzare il sogno di una famiglia, appare evidente che le loro mire siano attualmente puntate sugli affitti. Anche da questo punto di vista, negli ultimi due anni i prezzi per le locazioni hanno subito un notevole ribasso, ovviamente frutto della riduzione dei prezzi d'acquisto degli immobili.
Tra le città in cui la locazione è più cara c'è, inevitabilmente, Firenze: affitti a lungo periodo o a breve periodo sono sempre più richiesti nel capoluogo toscano, merito della presenza di un'importante università che richiama studenti da tutta Italia e da tutto il mondo e merito anche del rifiorire dell'economia, che ha portato in città le sedi centrali di alcune grandi aziende ma anche della presenza di importanti studi professionali e industrie nelle vicinanze, che convincono i lavoratori a spingersi in città per trovare la casa in cui abitare.
Firenze, quindi, si inserisce di diritto tra le grandi città italiane di forte richiamo per studenti e lavoratori: anche facendo leva sul fatto che potrebbe trattarsi di una sistemazione temporanea, visto e considerato che i contratti a tempo indeterminato sono sempre più rari e che le aziende applicano sempre più spesso la pratica della dislocazione delle risorse umane, appare evidente che l'acquisto risulta essere controproducente, mentre l'affitto, con la possibilità di lasciare casa in qualsiasi momento, si pone come la miglior soluzione in assoluto per la società moderna.
Bisogna certamente fare dei doverosi distingui tra gli immobili in locazione nel centro della città e quelli nelle periferie, tra le case singole e gli appartamenti: ci possono essere notevoli differenze negli affitti a Firenze in base alla tipologia di immobile e alla sua ubicazione. Considerando questo aspetto, è importante sottolineare che gli affitti nel centro storico della città non subiscono grandi modifiche, il loro prezzo continua a essere stabile nonostante queste altalene perché il cuore di Firenze è quasi un mercato a sé: la domanda è sempre alta e la disponibilità di immobili sempre poca, visto che non possono essere costruite nuove abitazioni e che quelle locate, una volta che l'inquilino decide di andare via, quando tornano sul mercato vengono immediatamente affittate a un nuovo contrattista. 


Affitto Firenze: la situazione nel dettaglio

Chi decide di affittare una casa a Firenze? Analizzando la situazione degli affitti a Firenze nel dettaglio, emerge come il centro storico sia per lo più negli interessi dei professionisti, dei manager e degli studenti. Categorie profondamente diverse tra loro ma ciascuno ha una sua logica per optare per una locazione nel cuore della città toscana.
Partendo dal caso degli studenti, la loro è una condizione quasi obbligata se scelgono di trasferirsi in città per studiare: la maggior parte delle facoltà dell'ateneo fiorentino, infatti, si trovano nei pressi del centro storico. Gli studenti che si trasferiscono a Firenze, raramente portano con sé l'auto e per spostarsi utilizzano i mezzi pubblici ed è ovvio che, abitando non troppo lontano dalla sede universitaria, il trasferimento risulti più veloce e più agevole, oltre che più economico. 
L'ottimizzazione dei tempi ma soprattutto l'ottimizzazione dei costi sono alla base di un'altra importante scelta che viene attuata dagli studenti che prendono in affitto un immobile a Firenze, così come nelle altre città universitarie italiane: intero appartamento o singola stanza? Inutile dire che la maggior parte degli studenti preferisce non affittare appartamenti a Firenze interi ma singole stanze, che hanno indubbiamente un costo inferiore. Questo mercato è particolarmente florido nella città fiorentina e questo si rivela essere anche un vantaggio per chi vuole investire nel mercato immobiliare a Firenze. Chi ha un appartamento da mettere in vendita a Firenze, infatti, negli ultimi tempi sta rivalutando l'ipotesi di ottenere una rendita periodica derivante dall'affitto piuttosto che un capitale immediato, soprattutto quando l'immobile presenta più di una stanza da letto, il che lo rende adatto a ospitare più di una persona, ciascuna con un singolo e regolare contratto.
La regolarizzazione dei contratti d'affitto per le singole stanze è uno dei grandi dogmi della legislazione italiana, ma ci sono attualmente delle soluzioni vantaggiose per entrambe le parti, che hanno permesso di ridurre drasticamente il problema degli affitti in nero. Infatti, è stato studiato un particolare tipo di contratto per esigenze abitative di studenti fuori sede, dedicato agli immobili che si trovano nel comune in cui ha sede l'università o in quelli limitrofi, il cui canone è calmierato sulla base degli accordi territoriali. Questi affitti hanno una durata che va dai 6 mesi ai 36 mesi e non è rinnovabile, perché si perderebbero i vantaggi tipici di questo contratto. 
Se le autorità competenti appurano che l'immobile è adeguato e permette la coabitazione di due o più persone in maniera indipendente, in cui vi sia la condivisione degli spazi comuni quali cucina e bagno, il conduttore può stipulare più di un contratto di questo genere ma il locatore non può subaffittare, pratica espressamente vietata dalla tipologia contrattuale in oggetto.
Stando ad alcune statistiche e ad alcuni studi di mercato, la pratica della locazione degli immobili a Firenze e nelle altre grandi città del Paese è preferita alla vendita perché l'attuale situazione dei prezzi è tale che vendendo un immobile il guadagno sia irrisorio rispetto all'investimento effettuato per il suo acquisto, contando anche la tassazione a cui viene sottoposto il capitale ottenuto.
Un discorso simile a quello fatto per gli studenti vale per i lavoratori che hanno necessità di prendere una casa in affitto a Firenze per un periodo di tempo limitato, poco importa se lungo o breve. Chi si muove senza una famiglia, i lavoratori singoli che vengono trasferiti per un periodo a Firenze, in alcuni casi scelgono di risparmiare e di optare per l'affitto di una singola stanza invece che di un appartamento intero. E' una soluzione di compromesso, che sacrifica in parte la libertà ma permette di risparmiare notevolmente sul costo del canone. 
Se, invece, il lavoratore viene trasferito in città e deve portare con sé la sua famiglia oppure non vuole rinunciare alla libertà di avere in completo uso l'abitazione, opta per l'intero immobile: manager e professionisti scelgono quasi sempre i quartieri centrali delle città in cui vanno a vivere e non fa eccezione Firenze, dove il centro storico presenta diverse soluzioni immobiliari in locazione in deliziosi palazzetti d'epoca, il cui prezzo è ovviamente elevato. Tuttavia, gran parte degli uffici si trovano nel centro storico cittadino e non sono pochi i professionisti che scelgono queste zone per trasferirsi per potersi muovere a piedi o in bicicletta per evitare di spostare l'auto.
Tuttavia, il mercato immobiliare di Firenze propone soluzioni piuttosto interessanti anche al di fuori del centro storico, nei quartieri più moderni della città, dove i prezzi sono sensibilmente più bassi ed è possibile individuare interessanti appartamenti anche di dimensioni abbondanti, di recente costruzione, comunque ottimamente collegati al centro con la rete di mezzi pubblici. 
Tornando a fare un discorso generale, quindi, appare evidente che nella città toscana questo periodo storico sia maggiormente prolifico per le locazioni piuttosto che per la vendita a Firenze. 
Sono numerose le persone che si trasferiscono in città per un tempo determinato o che, comunque, sono nell'ottica di non voler (o non poter) effettuare un investimento ingente subito preferendo l'affitto, ma è altrettanto vero che l'affitto si dimostra una valida soluzione anche per il settore ricettivo.


Case in affitto a Firenze per lavorare nel ricettivo

Firenze è una delle città d'arte più famose del mondo, il suo patrimonio artistico è sterminato e questo porta ogni giorno in città migliaia di turisti pronti ad ammirarne le bellezze e la straordinarietà. Il comparto ricettivo fiorentino è particolarmente sviluppato, ricco di soluzioni e di alternative, con variegate soluzioni d'alloggio per chi decide di trascorrere qui un breve periodo di vacanza. Chi ha deciso di investire nel mercato immobiliare di Firenze, molto spesso lo fa anche in un'ottica di conversione dell'immobile in struttura ricettiva, sfruttando le numerose possibilità che offre una città come questa. 
Di immobili d'epoca in vendita a Firenze ce ne sono numerosi e si prestano perfettamente a essere trasformati in piccole strutture ricettive di charme, amatissime dagli stranieri che adorano trascorrere le loro vacanza immersi nella tradizionale atmosfera italiana. La legislazione nazionale in merito, inoltre, ha realizzato delle norme vantaggiose per chi è proprietario di un immobile e desidera cimentarsi nell'attività ricettiva, anche in maniera non professionale. 
Ovviamente, gli immobili su cui si consiglia di concentrare l'attenzione per inserirsi in questo settore sono quelli del centro storico o, comunque, vicini a importanti punti di interesse in città, in modo tale che i turisti possano trovare conveniente la scelta di questa struttura piuttosto che di un'altra. 
Trasformare l'immobile a Firenze in un bed and breakfast è più semplice di quello che si potrebbe pensare, perché per l'attuale legislazione non è considerata a tutti gli effetti una professione e pertanto non è obbligatorio aprire una partita IVA. Questo implica una notevole riduzione nei costi di gestione, nella tassazione e nelle operazioni burocratiche di base, il che facilita sicuramente l'avvio dell'attività. Affittare una stanza o in intero appartamento sotto l'egida di un'insegna come b&b richiede particolari caratteristiche e attenzioni, che se non rispettate fanno di fatto trasformare l'attività ricettiva in una vera e propria professione, conseguenze cambiamento del regime fiscale e burocratico.
Per rispettare le indicazioni normative nell'ambito di un'attività non professionale, l'appartamento che viene messo in affitto a Firenze come b&b non deve avere più di tre stanze da letto, per un totale di 6 ospiti contemporaneamente presenti nella struttura. Inoltre, l'attività non può svolgersi, in maniera continuativa o meno, per più di tre mesi all'anno. 
Questo significa che il proprietario di un piccolo appartamento nel centro di Firenze, che trascorre lunghi periodi lontano da casa e vuole capitalizzare il suo investimento, può decidere di affittare l'immobile come b&b per un massimo di tre mesi all'anno, a una singola persona o a più persone, se l'immobile lo consente. Ovviamente, optando per questa formula, si deve prevedere la possibilità per l'ospite di usufruire del servizio colazione, all'interno dell'abitazione o in un bar nelle vicinanze, ovviamente incluso nel prezzo dell'affitto.
Diversa è la regolamentazione degli affitti brevi, che si stanno sviluppando negli ultimi anni nel mondo come valida alternativa ai soggiorni in hotel. Questi affitti sottostanno a regolamentazioni ancora diverse rispetto a quelle dei b&b e sono comunque sempre collocati tra le attività ricettive non professionali. L'affitto a Firenze di un immobile con finalità turistiche, così come nel resto del Paese, non è soggetto a una stipula contrattuale nel caso in cui la locazione sia inferiore ai 30 giorni. Nel caso in cui si sfori il periodi limite, il contratto è necessario e ricade nella legislazione fiscale e burocratica dei contratti tradizionali.
Avendo un immobile a Firenze in una zona ad elevato interesse turistico, quindi, è possibile concedere l'appartamento con la formula del contratto libero per massimo un mese e non vi sono regole o indicazioni normative sul valore del canone e sulle regole per stringere l'accordo tra le parti. Ovviamente, per evitare frodi ed evasioni fiscali, tutti i pagamenti devono essere effettuati mediante strumenti tracciabili quali carte di credito, bonifici bancari o assegni ma solo se si supera il limite di 3mila euro per singola operazione.
A differenza del b&b, l'affitto turistico non è legato a nessun servizio aggiuntivo oltre alla fruizione della casa o della stanza.
Appare evidente, quindi, come sia possibile capitalizzare un investimento immobiliare a Firenze, o comunque in una città ad alto interesse turistico, sfruttando i vantaggi delle varie forme di affitto immobiliare proposte dal nostro ordinamento.


Le nuove formule di affitto a Firenze e in Italia

Per stimolare la ripresa del mercato e dare maggiori strumenti per l'acquisizione immobiliare, sono state studiate nuove e più o meno rivoluzionarie formule di locazione che possono aiutare anche a concludere l'investimento con l'affitto dell'immobile.
Infatti, sono sempre più comuni le modalità di affitto nella formula rent to buy e affitto con riscatto: anche se possono sembrare la medesima formula, in realtà si tratta di due tipologie di affitto differenti tra loro, frutto di culture e di ragionamenti totalmente diversi tra loro.
La differenza tra le due formule è soprattutto a livello contrattuale e anche temporale. L'affitto con riscatto è presente in Italia da ormai diversi decenni, fin dagli anni Sessanta con il piano casa introdotto da Amintore Fanfani. Certamente negli ultimi anni è tornato di moda ma si può dire che non sia proprio una novità per il nostro ordinamento, anche se sono state introdotte alcune modifiche, necessarie per adeguarlo al mercato moderno. Nell'affitto con riscatto il contratto di locazione tradizionale viene affiancato da un secondo contratto in cui il locatore acquisisce l'opzione sul'acquisto dell'immobile in oggetto. In questo caso, al locatore viene garantito il diritto di acquistare l'immobile a un prezzo pattuito e bloccato in sede contrattuale dopo un numero tot di anni, indicato nel contratto: il locatore non può quindi esercitare il suo diritto di acquisto prima del termine indicato, così come non può far forza sull'opzione di acquisto in un tempo successivo a quello indicato nel contratto. Se nel momento in cui scade il contratto e dev'essere attivata l'opzione di acquisto, il locatore rinuncia alla sua opzione, questa di fatto decade. Se, invece, decide di sfruttare il suo diritto, tutto o parte del capitale versato negli anni precedenti sotto forma di canone di locazione viene conteggiato come acconto per l'acquisto e viene scalato dal prezzo di vendita indicato nell'opzione d'acquisto stipulata in origine.
Analizzando il contratto di rent to buy, invece, ci si trova davanti a uno schema contrattuale doppio in cui viene stipulato un preliminare di vendita collegato a un contratto di locazione. In questo caso, una parte della somma versata dal locatore, calcolata sulla base di un canone agevolato, viene utilizzata come cifra a scalare dal prezzo di vendita dell'immobile, un acconto fissato in sede contrattuale, senza rivalutazione successiva come accade nel caso dell'affitto con riscatto. Questo agevola notevolmente la parte fiscale, avendo chiare fin da subito le cifre definitive dell'accordo.
La differenza sostanziale tra le due formule contrattuali, che si rivela essere prettamente un aspetto concettuale, deriva dal fatto che se nell'affitto con riscatto l'inquilino non può o non vuole concludere il contratto con il rogito al termine del periodo prestabilito, la legge prevede per lui l'obbligo di lasciare l'immobile. Invece, nella formula del rent to buy, qualora l'inquilino non volesse o non potesse definire la sua posizione acquistando la casa, il contratto di locazione può essere proseguito ma senza le agevolazioni sul canone o, in alternativa, può rescindere il contratto chiedendo al conduttore di riavere indietro le somme versate come acconto per l'cquisto, facendo leva su una clausola imprescindibile per questo genere di affitto.


L'affitto a Firenze a canone concordato

Tra le modalità di affitto residenziale che stanno avendo maggior successo c'è la rivisitazione del famoso equo canone. Con le modifiche introdotte dai vari governi, nell'attuale sistema normativo ha preso il nome di canone concordato, che nella sostanza funziona nello stesso modo anche se con alcune novità interessanti.
Il canone concordato è una tipologia di locazione a prezzi calmierati, che garantisce un vantaggio non indifferente sia agli inquilini che ai conduttori.
Il canone concordato è un accordo che viene preso tra le amministrazioni comunali e le associazioni degli inquilini e dei proprietari immobiliari della città di riferimento, in cui viene stabilito un prezzo minimo e un prezzo massimo al metro quadro per gli immobili, sulla base delle caratteristiche specifiche della zona in cui è inserito. Questo permette di ottenere un canone di locazione più basso rispetto agli indici medi di mercato, che vengono calcolati secondo altri parametri.
A differenza dei contratti tradizionali, che hanno una durata di 4 anni più altri 4 di rinnovo, i contratti d'affitto a canone concordato hanno una durata di 3 anni più altri 2 di rinnovo automatico se non ci sono diverse indicazioni, o di altri 3 se le parti decidono di prolungarlo.
La parte più interessante per chi possiede un appartamento a Firenze, però, è quella delle agevolazioni fiscali che vengono garantite ai proprietari, nella misura in cui hanno diritto a un imponibile IRPEF del 66,5% nel caso in cui non optino per il regime di cedolare secca, contro l'80% a cui sono soggetti con i contratti di affitto tradizionale. Dal punto di vista dell'imposta di registrazione, che secondo la normativa italiana in vigore dev'essere pagata a metà tra l'inquilino e il proprietario, nel caso di affitto concordato viene calcolata all'1,4% su base annua, in riferimento al valore complessivo del canone versato nell'anno, piuttosto che al 2% come nei contratti tradizionali.
Infine, scegliendo il regime della famosa cedolare secca, si esce dal regime IRPEF del 730 e si ha una riduzione di oltre la metà dell'aliquota unica, passando dal 21% in regime tradizionale al 10%. Questa è forse la novità più apprezzata, che dà i vantaggi più concreti a chi decide di scegliere questa formula di locazione.
Infine, c'è il discorso dell'IMU, tanto dolente per chi è proprietario di un immobile, che spesso spinge a mettere gli appartamenti in vendita a Firenze come nelle altre città, piuttosto che continuare a pagare la tassa. Per i proprietari di immobili che scelgono di optare per l'affitto a canone concordato, i comuni possono decidere di imporre una tassazione IMU ridotta oppure di applicare detrazioni maggiori. Si tratta di una scelta arbitraria da parte dei comuni, che non sono obbligati a garantire agevolazioni in questo senso. tuttavia, il governo ha previsto per i comuni la possibilità di ridurre l'aliquota IMU al 4 per mille, quando di norma l'aliquota in Italia è compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille per le seconde case. 
Tuttavia, a prescindere dalla riduzione IMU, l'affitto a Firenze a canone concordato può rappresentare un'ottima soluzione per chi ha deciso di investire nel mercato immobiliare della città e vuole capitalizzare la sua spesa accedendo alle notevoli agevolazioni specifiche dal punto di vista fiscale.