La tua nuova casa a Firenze, un sogno che diventa realtà

Comprare casa senza mutuo

La crisi economica e del mercato immobiliare ha fatto sorgere nuovi metodi di acquisto per venire incontro a tutti i cittadini e a Firenze, come in tutta Italia, è possibile comprare casa anche senza poter accedere ad un mutuo né disporre di una grande liquidità. Il leasing immobiliare è stato introdotto con la legge di stabilità del 2016 ed in precedenza era riservato all'acquisto delle automobili; oggi è possibile farlo anche con le case e funziona alla stessa maniera delle macchine. La banca o l'agenzia finanziaria compra l'immobile per conto dell'acquirente il quale può andarci a vivere subito, a fronte dell'estinzione del debito da fare entro un certo limite di tempo tramite il versamento di un canone mensile. Il costo delle rate è abbastanza elevato e il leasing può avere una durata minima di otto anni; alla scadenza si può scegliere se rinnovarlo o acquistare la casa riscattando il valore residuo con una maxi rata che terrà in considerazione quelle già versate. È possibile decidere di recedere dal contratto e sospendere il pagamento per un tempo limite di 12 mesi e in caso di rescissione, ad esempio se non si è più in grado di pagare le rate, l'abitazione viene venduta a qualcun altro e le somme versate restituite al netto di eventuali spese sostenute. La legge prevede che chi ha meno di 35 anni e un reddito inferiore a 55.000 euro annui possa usufruire di uno sconto pari al 19% delle rate versate fino ad 8.000 euro, oppure fino a 20.000 euro sulla maxi rata finale per l'acquisto definitivo dell'immobile. Gli over 35 possono beneficiare della detrazione del 19% fino a 4.000 euro sulle rate e 10.000 euro sul riscatto purché, qualunque età abbia l'acquirente, la casa venga usata come abitazione principale entro un anno dall'acquisto. Il vantaggio principale del leasing immobiliare è la possibilità di ottenere un finanziamento per il valore totale della casa e le uniche spese saranno quelle da sostenere al momento del riscatto dell'immobile. Tra gli svantaggi c'è il costo delle rate mensili che sono molto più elevate rispetto a un mutuo, perché il canone non può avere un valore inferiore al 15% del prezzo totale dell'immobile; inoltre la durata massima del leasing è di vent'anni, con una maxi rata finale da pagare al momento del riscatto.

Il rent to buy è una formula abbastanza conosciuta e già praticata da qualche anno da molte agenzie immobiliari, conosciuta anche con il nome di affitto con riscatto. Il funzionamento prevede la stipula di un contratto d'affitto con la possibilità di acquistare successivamente la casa. Il canone mensile dell'affitto è molto elevato e può superare del 25-50% i prezzi di mercato, perché successivamente la somma potrà essere utilizzata per comprare l'immobile. In realtà il canone viene diviso tra il prezzo di locazione e la parte che andrà scontata al momento della compravendita immobiliare che potrà avvenire alla scadenza del contratto d'affitto. Non è obbligatorio acquistare la casa e questo è uno dei principali vantaggi del rent to buy; un altro aspetto interessante è che tutte le spese dell'appartamento come l’IMU rimangono a carico del proprietario fino al momento dell'eventuale vendita. Se il locatario decide di non comprare l'immobile il proprietario può trattenere tutti i soldi versati e sfrattare l'inquilino ricorrendo, in caso di inadempienza, anche al giudice.

La vendita con riserva di proprietà è chiamata anche ‘vendita con patto di riservato dominio’ e consiste nella cessione dell'immobile che diventerà realmente di proprietà dell'acquirente solamente quando avrà finito di pagare tutte le rate. L'acquirente entra in possesso della casa, ma la piena proprietà rimane al venditore fino a quando non saranno state versate tutte le rate del prezzo complessivo pattuito al momento della stipula del contratto. Se il prezzo non venisse pagato integralmente, il venditore può riprendersi l'immobile semplicemente chiedendo la risoluzione del contratto, secondo quanto stabilito dall'articolo 1526 del codice civile. "Se la risoluzione del contratto ha luogo per l'inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l'uso della cosa, oltre al risarcimento del danno. Qualora si sia convenuto che le rate pagate restino acquisite al venditore a titolo d'indennità, il giudice, secondo le circostanze, può ridurre l'indennità convenuta. La stessa disposizione si applica nel caso in cui il contratto sia configurato come locazione, e sia convenuto che, al termine di esso, la proprietà della cosa sia acquisita al conduttore per effetto del pagamento dei canoni pattuiti". Secondo quanto stabilito dalla legge, il venditore deve restituire i soldi ricevuti al mancato acquirente, trattenendo il giusto compenso per l'utilizzo dell'immobile e una quota come risarcimento danni. Con questo tipo di contratto, a differenza del leasing immobiliare, le tasse sono a carico dell'acquirente e inoltre, trattandosi di una compravendita, le spese e le tasse relative vanno pagate subito. TASI, TARI, spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono tutte a carico del potenziale acquirente, perché è libero di decidere di non acquistare alla scadenza del contratto di affitto. Nell'atto pubblico di compravendita con riserva di proprietà sono previste due trascrizioni, una per il venditore e una per l'acquirente e, nel caso in cui l'immobile sia sottoposto a eventuali pignoramenti o ipoteche, non è possibile rivalersi sull'acquirente. Nel caso in cui il venditore abbia acceso un mutuo sulla casa dovrà mantenerlo fino al momento in cui riceverà l'ultima rata del pagamento e, in caso di vendita, questo si estinguerà perché la piena proprietà passerà all'acquirente, meno che questo non decida di accollarsi il mutuo in sostituzione delle rate d'acquisto.

Agevolazioni affitti a Firenze

Il Comune di Firenze eroga delle agevolazioni per i cittadini residenti che abbiano un contratto di locazione registrato regolarmente e paghino un contratto di affitto elevato rispetto al reddito familiare. Il Fondo Regionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione è previsto dalla legge numero 431 del 1998, "Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo". Ogni anno la regione Toscana definisce le modalità di gestione del fondo e le singole cifre da destinare ad ogni Comune pubblicando un avviso al quale bisogna fare riferimento per presentare la richiesta di agevolazioni. Il testo del bando è disponibile al Comune di Firenze oppure nel sito Internet ufficiale. Per poter presentare domanda bisogna inviare una copia del contratto di affitto e la documentazione della registrazione del medesimo presso il Comune durante l'anno in corso. Bisogna allegare anche le ricevute del pagamento degli affitti oltre a tutti i documenti richiesti che si possono leggere nel bando. Ogni anno viene pubblicata la graduatoria di tutte le persone che hanno fatto richiesta e coloro che non sono stati ammessi possono fare ricorso entro 12 mesi.

Le tasse sugli immobili: IUC

Quando si acquista una casa bisogna preventivare le spese future tra cui il pagamento delle varie tasse dovute allo Stato. Recentemente la legge di stabilità ha istituito una nuova tassa unica chiamata IUC, che dovrebbe racchiudere le tre imposte comunali che si pagano per la casa ovvero l’IMU, la TASI e la TARI. L'Imposta Unica Comunale di fatto non è entrata ancora in vigore, tuttavia entro breve lo sarà, anche se per il momento si continuano a pagare i tributi in forma separata. Secondo le ultime normative vigenti nel Comune di Firenze, l'imposta municipale propria (IMU) non viene più applicata all'abitazione principale a meno che non si tratti di case signorili, abitazioni in villa, castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici, rispettivamente classificati nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Nelle abitazioni classificate in queste tre categorie continua ad essere applicata all'aliquota ridotta dello 0,4%, ma i Comuni hanno la facoltà di modificarla in più o in meno fino a 0,2 punti percentuale. Dalla nuova IMU è scomparsa la maggiorazione del 50% che era prevista per ogni figlio residente di età inferiore a 26 anni e sono cambiate le disposizioni per considerare un immobile adibito ad abitazione principale. La base imponibile dell’IMU viene calcolata sulla rendita catastale dell'immobile moltiplicata per un coefficiente diverso a seconda del gruppo catastale. L'aliquota di base è lo 0,76% e ogni Comune ha facoltà di aumentarla o diminuirla fino a 0,3 punti percentuali.

Aliquote IMU 2016 del Comune di Firenze

L'aliquota IMU di base imposta dal Comune di Firenze è dell’1,06% di cui lo 0,76% va versato allo Stato e il resto al Comune fiorentino. Per quel che riguarda gli immobili appartenenti a categorie catastali diverse dalla D, di nuova costruzione, o di categoria A/2 e A/7 occupati abusivamente, la percentuale è dello 0,46%. Gli immobili appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 adibiti ad abitazione principale pagano lo 0,60%, le unità abitative per le quali ci sia un provvedimento di sfratto esecutivo emesso dall'autorità giudiziaria appartenenti alle categorie A/2, A/3, A/4, A/5 e A/7 pagano lo 0,99% e gli immobili utilizzati dal proprietario per l'attività lavorativa o commerciale appartenenti alle categorie C/1 e C/3 pagano l'1,04%.

Le tasse sugli immobili: TASI e TARI

La TASI è il tributo sui servizi indivisibili e il presupposto per pagarla è la detenzione a qualsiasi titolo di abitazioni principali o aree edificabili, esclusi i terreni agricoli. L'aliquota della TASI si basa sulla rendita catastale dell'immobile ed è dell'1 × 1000. La TARI è la tassa sui rifiuti che ha preso il posto della TARES in vigore dal 2013. Il presupposto per il pagamento della TARI è il possesso o la detenzione di qualunque locale in grado di produrre rifiuti urbani e non è dovuta in caso di uso temporaneo non superiore a sei mesi nel corso dell'anno solare. Il Comune di Firenze ha stabilito che dal 1 gennaio 2016 sono escluse dal pagamento della TASI le case adibite a prima abitazione principale e le relative pertinenze del proprietario o dell'utilizzatore, fatta eccezione delle categorie catastali A/1, A/8 e A/9: chi paga l’IMU non deve pagare la TASI. Le uniche categorie di edifici che devono pagare questa tassa a Firenze sono quelli rurali ad uso strumentale e quelli destinati alla vendita che non siano ancora locati; il pagamento va fatto tramite modello F24 o bollettino postale. La base imponibile della TASI si calcola alla stessa maniera dell’IMU, aumentando la rendita catastale del 5% e moltiplicandola per un coefficiente stabilito dalla legge. La base imponibile viene ridotta del 50% in caso di fabbricati inagibili o di interesse storico e si può versare in un'unica soluzione entro il 16 giugno o in due rate, il 16 giugno e il 16 dicembre. Se l'importo è inferiore a 12 euro non bisogna pagare.

Il trend del mercato immobiliare a Firenze

Firenze è un comune che conta 381 mila abitanti per una superficie di 102 km² e la densità di popolazione è di 3700 abitanti per km². Il reddito medio dei fiorentini è piuttosto elevato e le case sono generalmente eleganti e dotate di ogni comfort anche nelle zone più popolari. Il 69% della popolazione vive in case di residenza, mentre il 21% sta in affitto; il totale di abitazioni nel Comune è 172.514 in 46.128 edifici. Da questi dati si evince che la vita a Firenze ha un costo notevole, ma l'andamento dei prezzi delle case in vendita da luglio 2014 ha subito un calo. Si è passati da un costo medio di 3500 a 3400 euro al m², per assestarsi negli ultimi 24 mesi a 3460, con lievi oscillazioni di poche decine di euro. I prezzi di affitto, invece, sono saliti notevolmente, nel 2014 il prezzo medio era di 13,30 €/m² e a luglio 2016 è arrivato a 13,73 €/m². In ordine di prezzo, i locali più costosi che si possono trovare in città sono gli open space, seguono attici e mansarde, villette a schiera, case indipendenti e appartamenti. Trovare casa in vendita o in affitto in un palazzo è la soluzione più economica che offra il mercato immobiliare e c'è una certa incongruenza tra l'acquisto e l'affitto di una villa: comprare una villa costa molti soldi, mentre andarci in affitto costa poco di più di un appartamento in uno stabile.

Quanto costa una casa a Firenze

Il valore delle case a Firenze è determinato dalla posizione dove sono ubicate e dal pregio dell'edificio storico o moderno. I prezzi al metro quadrato variano a seconda che si tratti di vendita o di affitto e sono sempre e comunque rapportati al quartiere della città. I prezzi medi di vendita attuali sono di circa 3500 euro al metro quadrato e quelli di affitto di 15 euro al metro quadrato; sono più alti nella zona del centro storico, nei pressi del Duomo, Santa Croce, Giardino di Boboli e Borgo Santo Spirito e calano mano a mano che ci si allontana dal centro. Prezzi medio alti si hanno nella zona del Galluzzo e di San Gaggio, mentre l'area ad Est del centro storico costa ancora meno, sebbene non abbia certo prezzi economici, perché la media di vendita è di quasi 4000 euro al metro quadrato. In pieno centro il valore sfiora i 4500 euro al metro quadrato e in zona Oltrarno arriva a 4300 euro/m². Allontanandosi dal centro le case costano di meno, nella zona a Sud confinante con Bagno a Ripoli e ad Est, verso campo di Marte, Settignano, Coverciano e Varlungo, si arriva a 3600 euro/m². Verso i quartieri Cure e Bolognese al confine con Fiesole, il prezzo medio degli immobili è di 3800 euro/m² e la zona Nord-Ovest è la più economica di tutto il Comune. Comprare casa a Rifredi, Careggi, San Leopoldo e Statuto costa mediamente 3200 euro/m² e si scende ancora di prezzo verso Osmannoro che, insieme ai quartieri Isolotto, Cintoia e Talenti è la zona più economica della città, con un prezzo medio al metro quadrato di 2800 euro.

Affitti a Firenze, dove costano meno?

I prezzi di affitto seguono più o meno lo stesso andamento di quelli di vendita, più cari in centro e più economici man mano che ci si allontana da piazza del Duomo e zone limitrofe. I valori più alti sono nella zona del Giardino di Boboli, Oltrarno e Borgo Santo Spirito, con un prezzo medio di affitto di 17 euro/m² al mese. Il prezzo più basso per affittare una casa a Firenze si trova in zona Ponte a Greve, Legnaia e Soffiano, con una media di circa 10 euro/m². È abbastanza economica anche la zona di Bellariva, mentre le Cascine, Fortezza e Isolotto costano un po' di più. I prezzi calano abbastanza quando piuttosto che un appartamento si cerca una stanza in affitto, caso molto frequente per gli studenti o i lavoratori fuori sede. L'università di Firenze, così come l'Accademia delle Belle Arti, sono frequentatissime da studenti provenienti da tutta Italia e dall’estero, che possono trovare una stanza da condividere con altre persone ad un prezzo contenuto. L'ente per il diritto allo studio pubblica ogni anno dei bandi di concorso per permettere ai ragazzi di studiare fuori sede; per cercare di ottenere un alloggio pubblico bisogna compilare un'apposita domanda da presentare all'università. Gli alloggi più economici sono generalmente stanze situate in appartamenti ai piani alti senza ascensore e si può arrivare a spendere un minimo di 200 euro al mese per una stanza di 15 m² in zona Cascine al terzo piano senza ascensore. Nella zona della stazione Santa Maria Novella vi sono molti proprietari di appartamenti che affittano posti letto in camere doppie e triple a 250 euro al mese.

Agevolazioni prima casa

Come in tutta Italia, anche nel Comune di Firenze l'Agenzia delle Entrate ha previsto delle agevolazioni fiscali per chi acquista la prima casa. Le tasse sono notevolmente ridotte, l'imposta di registro anziché del 9% è del 2% e l’IVA scende dal 10% al 4%. L'imposta ipotecaria anziché di 200 è di 168 euro e quella catastale è ridotta all'1% del valore catastale dell'immobile, rispetto al 2% dei casi ordinari. Le agevolazioni fiscali sono tante, ma per poterne beneficiare bisogna essere in possesso di particolari requisiti. Innanzitutto l'abitazione deve appartenere a determinate categorie catastali ed essere l'unica di residenza del proprietario che richiede le agevolazioni. Questi deve trasferirci subito la propria residenza e può usufruire esclusivamente delle agevolazioni per un'unica casa; se ha già in corso agevolazioni per altre abitazioni non può farlo, alla stessa maniera se possiede altre case nello stesso Comune. Per poter usufruire dei benefici fiscali nell'atto compravendita bisogna richiederlo esplicitamente, indicando che la casa non è di lusso e che appartiene alle categorie catastali previste dalla legge. L'acquirente deve dichiarare di essere residente nel Comune dove è ubicata l'abitazione e di non possedere, neanche in comunione con il coniuge, altre case nel Comune; è indispensabile non avere in corso agevolazioni fiscali per altre abitazioni situate in tutto il territorio italiano, neanche a nome del coniuge. La residenza va trasferita entro 18 mesi dall'acquisto, altrimenti si incorrerà in pesanti sanzioni da parte dell'Agenzia delle Entrate. 

Meglio la trattativa in agenzia o tra privati?

Comprare casa a Firenze è sicuramente un impegno importante perché, essendo una delle città più belle del mondo con uno standard di vita elevato, i prezzi sono alti. Anche gli affitti non sono economici, soprattutto se si tratta di case in zone pregiate, ma l'acquisto può rivelarsi anche un investimento importante per il futuro. Chi ha dei soldi da parte può pensare seriamente a investire nel mattone e una casa a Firenze comporta tante spese, che però verranno ampiamente ripagate con gli affitti. Non mancano certo i potenziali affittuari in una città come Firenze, dal momento che è frequentatissima sia per motivi di lavoro che di svago; il turismo a Firenze c'è tutto l'anno e vi sono continuamente eventi che richiamano milioni di persone da ogni angolo del globo. Quando si pensa di comprare casa, il primo punto interrogativo è se farlo da un privato o da un'agenzia. Comprare da un'agenzia offre parecchie garanzie in più, tuttavia comporta commissioni talvolta molto elevate da versare all'agente immobiliare. Le commissioni dovute alle agenzie sono basate su una percentuale del prezzo dell'immobile e raggiungono facilmente diverse migliaia di euro; per questo motivo chi compra e chi vende specifica spesso nelle inserzioni che non vuole intermediari. Naturalmente fidarsi di un'inserzione trovata su un giornale o su Internet e acquistare a scatola chiusa da una persona sconosciuta comporta grossi rischi, come minimo bisogna prendere qualche informazione sul venditore e sullo stato patrimoniale della casa. Oltretutto bisognerà occuparsi personalmente delle pratiche burocratiche e di tutte le scartoffie da dover compilare per la compravendita e, a meno che non si lavori nel settore o non si sia particolarmente esperti di legge, conviene sicuramente affidarsi a un professionista come un geometra, un avvocato o un notaio. Se apparentemente i tempi della compravendita tra privati sembrano più veloci, in realtà si dilatano enormemente, perché bisognerà recarsi personalmente nei vari uffici controllando che ogni cosa venga fatta a regola d'arte e a norma di legge. Ci sono molti rischi legati all'acquisto di una casa e mai come in questo settore vi sono persone disoneste che cercano di fregare il prossimo vendendo appartamenti ipotecati o con grossi problemi nascosti che verranno fuori solo in futuro. A conti fatti è meglio rivolgersi ad un'agenzia immobiliare, vi saranno delle spese in più, ma si occuperà di tutto l'agente immobiliare al quale si potrà far riferimento in caso di eventuali problemi che possano sorgere dopo l'acquisto.

Cercare casa in affitto o in vendita

Il primo passo da fare per scegliere una casa da comprare o da affittare è trovarla; sembra banale, in realtà non lo è affatto, perché ne esiste una tale quantità che si rischia di perdersi nella scelta spulciando decine e decine di annunci. Le case disponibili si trovano dappertutto, a partire dai piloni di riviste posti fuori dalle agenzie immobiliari ogni settimana; qui si possono leggere le ultime offerte del mercato, generalmente nella zona di pertinenza dell'agenzia. Ogni agenzia solitamente controlla il territorio circostante, ma è a conoscenza di tutto il mercato immobiliare della provincia. Per farsi un'idea dei prezzi queste riviste sono utilissime, anche se c'è da considerare che, soprattutto in caso di compravendita, la cifra va trattata con l'agente immobiliare o con il privato. Gli annunci di affitti si trovano molto spesso nelle bacheche universitarie, dove i privati mettono a disposizione degli studenti case o piccoli appartamenti a poco prezzo. Non manca qualcuno che attacca per la strada dei fogli di carta dove è scritta la proposta di vendita o di affitto e il proprio numero telefonico. Il posto migliore dove trovare una casa è Internet, perché anche quelle pubblicizzate dalle riviste o nelle bacheche delle agenzie immobiliari sono in rete anzi, molte sono in rete ma non su carta, quindi conviene andare direttamente nel sito Web dell'agenzia immobiliare che ci interessa e analizzare le case da lì. In rete vi sono anche dei portali cumulativi, dove tutte le agenzie italiane inseriscono i propri annunci e le persone possono consultarli mettendo dei filtri basati su località, prezzo e altri parametri. A meno che non si abbia la fortuna di avere un amico fidato o un parente che vuole vendere o affittare la propria abitazione, l'alternativa più sicura è rivolgersi ad un agente immobiliare. Chi sia tramite un agente immobiliare o direttamente con privato, la casa va vista molte volte prima di decidere a fare il gran passo dell'acquisto e consultare tutti i documenti come l'estratto catastale e la verifica di proprietà dell'immobile, per scongiurare il pericolo di eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri o vincoli. Una volta presa la decisione si fa la proposta di acquisto, considerando tutte le spese extra che andranno affrontate, come quelle legali e di intercessione dell'agenzia. In caso di intermediazione la proposta si fa all'agente immobiliare, che la farà pervenire al venditore; alla proposta solitamente viene aggiunto un assegno non trasferibile intestato al venditore come prova di impegno all'acquisto nel caso in cui accetti la proposta. Spesso in questa fase vi sono delle trattative e quando finalmente si raggiunge l'accordo si fa il preliminare di compravendita chiamato anche compromesso.